兆基集團吸金爆雷，拉「包租代管」陪葬…20萬戶社宅運作藏偏失！李同榮：背後有「致命三刀」
彭蕙珍
圖片 shutterstock 提供
兆基屋管事件，引發社會對社會住宅包租代管制度的高度關注。房市趨勢專家李同榮認為，兆基事件大家焦點都放在公司治理，卻忽略這是長期社宅政策失靈的引信，政府在一昧追究業者責任的同時，卻忘了反省與重新檢視長期社宅與租賃政策所累積的結構性問題，政策的背後存在著「致命3刀」。 他指出，兆基事件最終涉及哪些法律責任，應由司法釐清；房東、房客是否實質受損，也應以後續事實判斷。但是，司法責任尚待釐清，不代表政策責任不必現在檢討。 李同榮說，政府不能每次出事就急著與個別企業切割，也不能因一家企業出事，就讓整個包租代管產業陪葬。
第1刀：「重數字、輕供給」 ——20萬戶社宅政見埋下政策偏失
李同榮指出，過去蔡英文政府提出20萬戶社會住宅目標，其中12萬戶採興建方式，另外8萬戶希望透過「空屋移轉社宅」完成。
早在2017年，他就以「狸貓換太子」形容這項政策。因為「空屋移轉社宅」執行困難，後來大量透過包租代管，把原本就在民間租賃市場出租的住宅納入政策體系，再計入社宅成果，充當政績，現在的賴政府也是如法炮製。
問題是：原本就在出租的房子，經過包租代管之後，究竟增加多少住宅供給？
這就像把A魚缸的魚撈到B魚缸，再把B魚缸命名為「社會住宅」，兩個魚缸的魚加起來根本沒有增加。
問題不在包租代管，而是政府錯把「租賃服務」當成「社宅供給」。當真正的社宅供給沒有相對增加，政策卻過度追求帳面戶數，就容易形成「重數字、輕供給」的政策偏失。這些問題李同榮曾多次向政府示警，遺憾的是政府卻無動於衷。
第2刀：「重補貼、業務集中」 —單一企業風險變成公共政策風險
截至2025年底，官方公布社會住宅興辦12萬2,680戶、包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數達91萬3,867戶。
李同榮指出，3種政策本質完全不同：
社會住宅＝增加公共住宅供給
包租代管＝改善租賃管理與弱勢媒合
租金補貼＝降低租客短期居住負擔
三者都可以做，但必須分開統計、分開考核，不能把不同政策工具混同為增加社宅供給的成果。
所得補貼不等於住宅供給，租賃服務更不等於新增社宅。
當政府為快速擴大政策戶數，大量透過租金補貼、租稅優惠及公益出租人制度吸引房東、房客進入政策體系，就需要大量業者進行媒合、管理及行政作業。
政策量體快速膨脹，業務也容易向少數具有規模、系統與人力的大型業者集中。
兆基事件真正值得政府警惕的就在這裡：當單一業者承作政策案件過度集中，一旦企業發生財務或公司治理問題，就可能從「企業風險」迅速升高為「公共政策風險」。
第3刀：「輕監理、弱風控」 —政策擴張快，監理卻沒有同步升級
李同榮強調，包租代管是非常值得扶植的專業服務產業。隨著台灣住宅老化、人口高齡化及租賃需求增加，未來更需要專業租賃管理、老屋修繕、資產活化與弱勢媒合，市場具備無限潛力與商機，只是政府輔導方向偏差，重於利用產業創造數字與填補政績，未來一旦政策轉彎，就會致產業發展於困境。
因此，兆基事件不應污名化整個包租代管產業，更不能讓多數正派經營業者受到牽連。
政府既然創造龐大的政策市場，就必須建立與市場規模相對稱的「財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警制度」，才能培值更多優秀的業者參與，提升產業的治理能力。
政策不能只有補貼與擴張，卻沒有相對應的監理與風控，否則一家大型業者出問題，影響的就不只是企業本身，而可能牽動房東、房客、市場信心乃至政府政策公信力。
▲房市趨勢專家李同榮。圖／李同榮提供
三大方向回歸本質 角色重新分工
李同榮認為，政府應讓包租代管回歸專業租賃服務，讓社會住宅回歸真正住宅供給，提出三大改革方向：
1. 角色重新分工
社宅負責增加公共住宅供給；包租代管負責租賃管理與媒合；租金補貼則精準協助弱勢租屋族。三者分開統計、分開考核，不再混淆計算政績。
2. 政策重心回歸真正社宅供給
政府應提供國公有土地，結合壽險、基金及民間長期資金，加速興建只租不售社宅，提高可長期控制的公共住宅存量，政策思維從「補貼需求」逐步轉向「增加供給」。
3. 租金補貼回歸弱勢支持
精準照顧弱勢及青年租屋族，建立資格動態檢核與合理調整機制，同時防止補貼被市場轉嫁成租金上漲動力。
5大改革建言 資訊透明
除了社宅政策三大方向，李同榮也提出租賃市場5大改革建言：
1. 租賃資訊全面透明
推動全面識別化租賃實價登錄，建立完整租賃資料庫，改善租賃黑市與資訊不對稱。
2. 強化租賃契約保障
推動租賃契約公證，保障房東、房客雙方權益，降低欠租、押金及契約糾紛。
3. 建立業者風險控管
大型包租代管業者應建立財務健全評估、定期揭露、履約保障及預警機制，並研議合理承作上限，避免政策業務過度集中。
4. 全面檢討租稅誘因
重新檢視公益出租人及出租房東相關租稅優惠，避免政策間接鼓勵囤房；持有稅制應朝公平、合理、簡化方向改革。
5. 政策績效回歸居住正義
社宅政策KPI應以「可長期控制的公共住宅戶數」為核心，而不是把補貼、代管與興建戶數混合成漂亮的政績數字。
「補貼」不能代替「供給」
「包租代管」不能代替「社宅」
「膨脹的數字」更不能代替「居住正義的政績」
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