誰說房價回不去

據媒體報導指出，今年上半年全台十大預售市場房價漲幅行政區，由新竹縣竹北市以年增23.4%奪冠，新竹市東區也以年增21.8%緊追在後。具體來看，竹北市平均成交單價由每坪55.79萬元攀升至68.85萬元，新竹市東區則由每坪60.3萬元上升至73.48萬元，半年內漲幅雙雙突破二成，這樣的速度，恐怕連當地屋主都始料未及。

更驚人的是，這還只是「均價」。媒體報導同時指出，竹北市與東區今年多有新案上場，一掃去年新案冷清的態勢，帶動效益顯著，尤其竹北市新案已喊出單坪破三位數，部分八字頭的新建案均受到激勵，同期相比有所印證。換言之，均價六、七十萬只是一個平均值，市場最前緣的開價早已站上百萬，竹北正式從「準百萬俱樂部」邁入「百萬俱樂部」。

房價還回得去嗎？

現實的情況是，若政府毫無作為，新竹的房價不但回不去，還會加速創高。竹北與新竹市東區的房價在過去十幾年確實漲得非常快，單價從2010年還存在的15萬元以下，到現在直逼百萬，漲幅遠超過一般家庭薪資成長的速度。這樣的房價，正是政府住宅政策失能的縮影——不但年輕人買不起，連中產階級也難以負擔，房價的門檻正逐漸把所謂的「蛋黃區」推向富人聚集的社區，形成社會階級的隔離效應。

面對這樣的情況，除非政府恢復直接興建國民住宅或合宜住宅，奪回定義市場房價及通路的主導權，決定要以什麼價格賣給哪些對象，否則若還在玩實坪改革、實價登錄這種旁枝末節的操作，那樣的政府與政策，就不值得人民信賴。

有人認為，現行社會住宅政策方向（如包租代管、社宅存量目標）是另一種折衷路徑，而非完全放棄，只是規模與速度是否足夠常受質疑。至於實坪制、實價登錄，則屬於資訊透明化與計價方式的調整，標高或標低、向哪一邊看齊，其實是一體兩面，本質上並不直接壓低房價，這類措施終究只是治標不治本。

真實案例：機捷A7合宜住宅

我有一位年輕家庭朋友，申購浮洲合宜住宅未抽中籤，經內政部轉介到桃園機捷A7站合宜住宅，於2015年交屋，售價每坪15萬元，被他形容為政府的一項德政。若不是這個機會，他現在恐怕仍是租屋的無殼蝸牛——而當地的房價與房租共伴雙漲，房租與房貸早已越過黃金交叉點。

對照現在新北、桃園機捷沿線動輒4、50萬起跳的房價，我朋友確實等於是搭上了一班之後再也追不到的列車。這種「提前鎖定價格」的效果，讓一個中等收入家庭得以在市場價格失控前，用相對可負擔的價格取得自用住宅，而不必永遠追在飆漲的房價後面。然而，機捷A7合宜住宅過去也曾因低價轉售套利、承購資格認定等爭議登上新聞，顯示執行面確實需要嚴格把關，包括嚴禁人頭戶、防範轉售套利等投機行為。

再者，社會住宅的「抽籤」本質上是僧多粥少的分配方式——有人抽中了，但沒抽中的人呢？合宜住宅供給量遠小於需求量，始終存在公平性的問題，這也是落實這類政策時最大的挑戰。如果政府真的要「奪回房價定義權」，需要的是量體夠大、常態化的住宅供給，而不是偶一為之的專案，否則合宜住宅終究只是少數幸運者的德政，而非普遍性的解決方案。

制度解方：把公有土地導向住宅供給

住宅政策的核心邏輯很清楚：政府應把都市計畫、市地重劃這些本來就會取得公有土地的機會，制度化地導向住宅供給，而不是公開標售給建商換取現金收入。如此一來，政府才能持續、常態性地擴大公有住宅的存量。若政府住宅政策能常態化、制度化地累積庫存，就有機會讓政府手上握有的住宅存量大到足以影響市場價格預期，而不只是杯水車薪的個案。

再者，政府必須重新掌控住宅市場通路，限定銷售對象與產權移轉資格，禁止短期轉售套利，避免重蹈過去合宜住宅被質疑圖利特定人士或淪為炒作工具的覆轍。合宜住宅在二級市場的產權移轉對象，也應限定於符合資格者，讓合宜住宅能永遠留在可負擔的價格帶內循環，以杜絕有心人士濫用政策美意轉賣套利。

值得強調的是，新加坡組屋模式常被引用為政府主導平抑房價的成功案例；台灣自有住宅比例雖高，但年輕世代購屋壓力確實沉重，房價所得比在部分都會區已相當懸殊。而前述的準封閉市場，需要一個公正、長期運作的資格審查與轉售媒合機構，類似新加坡建屋發展局（HDB）的角色，台灣目前並沒有對應規模的專責機構，這部分的制度建置本身就是一項大工程。

整體而言，這套「成本價出售」加上「準封閉流通」的設計，邏輯上確實比現行制度更貼近新加坡模式的精髓。真正的挑戰，在於台灣是否有決心，建立一個新加坡HDB等級的專責機構，長期執行這套國家住宅政策——從城市規劃、土地開發、直接興建，到分配階段的資格審查與流通管理。新加坡做得到，台灣沒有理由做不到。

※作者為國立陽明交通大學退休教授／台灣產業科技推動協會副理事長