7個一定要懂的民法金錢知識 避免人財兩失
在人生財務的課題上，很多地方會牽涉到法律，租房子、和朋友一起投資、買東西送給另一半、親子間的贈與等。平常沒問題都不用上法院，不少人因此忽略了要避免爭議，從一開始就須處處留心。
「有時候官司的結果不是最痛苦的，而是過程比較痛苦。」有近20年律師經歷的包租公律師蔡志雄這麼說，因此以下針對人生常碰到的4個狀況，整理成7個問題幫大家解析，避免爭議，保住人財不兩失。
狀況1》和朋友一起出錢投資買房
Q.和朋友一起出錢買房子投資，要注意什麼？
最常見的狀況是朋友一起合資購屋，因為信任，只登記其中1個人的名字，最後房子被賣掉，另一方根本拿不回資金；也有人比較小心，會和對方簽訂「債權」契約，但同樣有風險，因為物權效力原則上優先於債權（詳見表1）。
先解釋為何對方可以隨意賣掉房子。假設A、B兩人共同出資購屋，但登記在A的名下，所以建物謄本和土地謄本、所有權狀上都只有A的名字，在外人眼中，這間房子的所有權人就是A，即A擁有物權，當然，A就有權賣掉它。
賣掉後，如果A把所有的錢都拿走，B想爭取自己應得的比例，拿出兩人之間的債權契約，通常仍需藉由民事訴訟來達成目的，這樣的官司往往都是B勝訴。不過，通常A在預謀拿走所有的錢時，早就已經做好脫產的準備了。蔡志雄表示，就算B勝訴，拿不到錢的機率仍高達6成∼7成，「被害人（B）想打贏官司，加害人（A）只在意怎麼脫產。」
自保的方式是，房屋在登記時就依出資比例登記，抵押權設定也可以分割，而這些動作透過代書就可以處理，並不需要另外找人協助。只是，假如原先你是首購族，具有相關的優惠貸款等資格，物權分割登記之後，將喪失首購資格，需考慮這方面的問題。
狀況2》租屋時與房東簽租賃契約
Q.元旦上路的新版租屋定型化契約，要注意哪些事？
新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」和過去最大的差異有6點（詳見表2），主要針對押金、違約金和報稅相關的部分做修正，只要是長期將物件反覆出租，非偶一為之者，就納入《消費者保護法》的規範當中，也就是說，房子長期出租，個人房東亦應遵守新版的租屋定型化契約（詳見Tips）。
●Tips＿新版租屋契約可至內政部網站下載
「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」以及「房屋租賃契約書範本」可至內政部不動產資訊平台下載；進入首頁後，於左方「主題服務」的欄位，點選「契約書下載」，即可找到相關的資訊。
若在合約中出現違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的條文，該條文視為無效，且可以《消費者保護法》開罰，最高可罰50萬元，並得按次處罰。
Q.簽訂租賃契約時，還有什麼要注意的事？
除了租賃契約中的條文不得違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」以外，建議簽約時注意以下3點，未來若有糾紛才能自保：
注意1》租金支付方式、雙方資料需載明
契約上的條文絕對要看仔細，尤其和報稅、法律相關的部分。譬如，房東提供的房租轉帳帳號及支付方式，若未載明，房客在報稅時無法提出有效的舉證，就無法視為列舉扣除額；其次，雙方的身分證字號、地址也要清楚完整，因為遇到糾紛時，需要有對方的身分證字號才能申請訴訟、有地址才能寄存證信函。
注意2》騎縫處要簽章
黑心房東可能會利用抽換合約的手法加入許多不合理條款，因此，契約一式兩份，兩份都需要房東跟房客在騎縫處簽名或蓋章或蓋指印，且用印的章一定要是自己的私章，而不是書局買來上面寫「騎縫章」的印章，以確保合約的完整性。
注意3》測試屋內物品並拍照
屋內物品最好一一測試拍照點交，可以自製「物品點交清單」，點交完後雙方簽名確認。清單上應載明：物品、狀態、修繕責任，譬如：某牌電視機（可寫上出廠年份）、狀態正常、損壞由誰負責，更可保留備註欄，日後寫上修繕紀錄。這麼做的好處，可避免房東誣陷房客更換便宜貨，也能避免房客損壞物品後卻不認帳等狀況，若上法庭，證據會幫你說話。
狀況3》夫妻購屋登記在其中一人名下
Q.婚後我出錢買房，但登記給另一半， 萬一將來不幸離婚，房子拿得回來嗎？
夫妻結婚後，很常見到這樣的狀況：由其中一方出資並貸款購屋，房屋登記在另一半的名下，萬一不幸碰到離婚官司，出資的一方常常會以「借名登記」（詳見名詞解釋）為訴訟時的訴求，要求另一半返還房屋。
●名詞解釋＿借名登記
當事人約定將自己的財產以他人名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，也就是說，實際所有權人與登記名義人不同，且經雙方合意，即所謂的「借名登記」。
但出借名義登記的那方就會以「這是贈與」為訴求保住房子，因為依照《民法》，贈與的財產不需列入剩餘財產計算（一般來說，夫妻未登記夫妻財產制就適用法定財產制，離婚時，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配，稱為「剩餘財產分配請求權」）。
清官難斷家務事，法官只好依證據作為判決參考，多半會參考以下3件事：
1.匯款紀錄
2.權狀由誰保管
3.地價稅、房屋稅等相關稅負由誰繳納
如果擔心日後有「爭房」的問題，建議保留以上3樣物品，或是其他相關的資訊，才能在訴訟中爭取到對自己有利的證據。
Q.房子登記在我名下，但權狀由另一半保管且不願給我，我能去申請補發嗎？
絕對不行！如果權狀由另一半保管，而你也知曉，此時卻去地政事務所申請補發，將觸犯《刑法》第214條「使公務員登載不實」，可以處3年以下有期徒刑，且此為公訴罪，觸犯後一定會移送法辦，須負擔相關刑責。
如果要拿到房屋權狀，最好的方式是，可以先寄存證信函給另一半，請求對方返還，如果對方回覆說「不見了」，此時去地政事務所申請補發就沒有法律問題。若對方不理睬，可以向法院提出訴訟，要求對方返還。
狀況4》父母與孩子之間的贈與行為
Q.立遺囑時，可以把所有財產都給同一個孩子嗎？
不行，《民法》中明確規範所謂的「特留分」，每個小孩的特留分為其「應繼分2分之1」，而應繼分則視繼承人數均分。
舉例來說，假如阿明過世，身後留下財產300萬元，而其配偶仍在世，夫妻有2名婚生子女，即繼承人共3位，所以配偶、2名孩子的應繼分各為100萬元（300萬元/3人）。如果阿明在遺囑中寫道將財產全數給大兒子，小兒子仍可以爭取特留分，最起碼可以繼承到50萬元（300萬元/3人/2）。所以，在立遺囑時須先考量到特留分，只要比條文規定的比例高即可。
Q.利用生前的贈與？相關的稅負有哪些？
延續上個問題，如果阿明真的不想給小兒子太多遺產，該怎麼做？建議可以用生前的贈與來達到目的。相關的法規為《遺產及贈與稅法》（簡稱《遺贈法》）。
每年度夫妻各有220萬元之贈與稅免稅額，也就是說，阿明和太太可以每年給大兒子共440萬元，超過的部分需課徵10%的贈與稅。例如同一年夫妻兩人合計贈與大兒子500萬元，贈與稅為6萬元（〔500萬元－440萬元免稅額〕×10%）（不過贈與稅稅率未來可能會調整，草案中為10%、15%、20%共3級累計稅率）。
另外，《遺贈法》規定：「父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過100萬元」，但是這100萬元並不計入每年220萬元的免稅額當中，換句話說，於子女結婚的年度，父母雙方的免稅額達640萬元（〔220萬元×2人〕＋〔100萬元×2人〕），可利用子女婚嫁時贈與節稅。
值得注意的是，如以現金、股票贈與，價值以贈與時之時價為準；若為不動產，土地以土地公告現值、房屋以房屋評定現值來計算贈與的價值。