買一千萬的房要月薪10萬？了解收支比、負債比兩大指標
收支比與負債比是影響房貸核貸的兩大關鍵指標（圖片來源：freepik）
近期因應央行政策，部分公股行庫及銀行已悄悄強化房貸審核標準，特別針對「收支比」這項指標進行嚴格控管。這項新措施讓許多購屋族面臨貸款成數不足的挑戰，甚至影響整體房市買氣。到底什麼是收支比？又如何影響你的貸款成數？和過去較常採用的「負債比」又有何不同？
收支比（DTI）是什麼？
「收支比」是目前多數銀行採用的新制標準，指借款人每月總收入與每月總支出的比例。它不只看你的房貸，更將你所有的「月支出」納入計算，包含：
- 月房貸
- 其他貸款：信貸、車貸、信用卡分期等
- 基本生活開銷：銀行通常會預估一個數字（約1.5萬～2萬）
收支比計算公式：收支比=每月總收入÷每月總支出×100%
收支比計算實際範例
這項嚴格的規定，對於高房價地區的購屋族影響甚鉅。舉例來說：
- 購買1,000萬元的房屋：若月還款約3.1 萬元，加上每月2萬元的生活費，總支出約 5.1 萬元。你的月收入需達到 10.2 萬元，收支比才會達標 200%，才有機會取得首購8成貸款。
- 購買2,000萬元的房屋：月還款約6.2萬元，加上生活費，每月總支出約8.2萬元。你的月收入需達到16.4萬元，才能順利取得首購8成貸款。
負債比（DBR）是什麼？
雖然收支比逐漸成為主流，但仍有部分銀行，特別是公股銀行，在審核時會優先參考較為傳統且相對寬鬆的負債比（DBR, Debt-Burden Ratio）。
負債比只計算你「所有每月還款總額」佔「月收入」的比例。因此房貸、信貸、車貸等包含在內，但並未將生活開銷納入計算。相較收支比標準相對較低，也較容易通過。
負債比計算公式：負債比=(所有每月還款總額÷月收入)×100%
負債比計算實際範例
假設你的月收入為10萬元，每月房貸繳款5萬元，另有信貸每月還款1萬元。
- 每月還款總額=5萬（房貸）＋1萬（信貸）＝6萬元
- 負債比計算結果 = (6萬÷10萬) x 100% = 60%
一般來說，只要你的負債比在60%至70%的容忍範圍內，核貸成功的機率就較高。因此，在上述範例中，60% 的負債比仍屬於銀行可接受的範圍，相比收支比，核貸成功的機會更高。
從收支比與負債比看，如何順利核貸？
了解這兩大指標後，若想提高房貸核貸機會，可以有以下做法：
- 降低總負債，改善收支結構： 在申請房貸前，優先清償利率較高的債務，如信貸、車貸、信用卡分期等。這能有效降低你的每月總支出，讓收支比和負債比數字更漂亮。
- 準備齊全的收入證明： 銀行審核主要依據你的扣繳憑單來計算年收入。若你有額外收入來源，如租金、股息或獎金，應提供相關證明（如租約、存摺明細或連續兩年以上的領取紀錄），證明你有穩定的還款能力。
- 選擇對你有利的銀行： 由於公股銀行對負債比的接受度較高，若你的房貸佔比高，可以優先向公股銀行諮詢。此外，善用新青安貸款等政府優惠方案，也能爭取較低的利率和更長的還款年限。
- 維持良好信用紀錄： 按時繳款、避免任何逾期紀錄，維持聯徵中心信用評分良好，是成功核貸的基礎。
總結來說，單純的高收入已無法保證核貸成功，財務穩定性與還款能力會是目前房貸政策下，更看重的指標。