專題／預售屋vs.中古屋房貸差很大！專家揭3大申貸隱形風險
好房網News記者嚴鈺雯／專題報導
買房除了考量總價，能否順利取得房貸、自備款是否充足，同樣是購屋前的重要課題。房產達人「賣厝阿明」指出，預售屋與中古屋都能申請房貸，央行信用管制也不是依房屋類型分成兩套規則，但兩者在申貸時間、銀行鑑價及資金風險上仍有明顯差異。
預售屋簽約時 房貸條件尚未真正確定
賣厝阿明表示，預售屋尚未完工，簽約階段通常沒有完整成屋可供銀行鑑價，建商或代銷提供的「預估貸款8成」主要是付款規劃，並不代表銀行已正式核准。
通常要等房屋接近完工、取得使用執照並進入交屋階段後，才會正式申請房貸。若從簽約到交屋相隔3、4年，期間房市行情、銀行授信政策、央行信用管制，以及買方收入、負債與名下房屋數量都可能改變，因此預售屋最大的房貸風險就在於「時間差」。
相較之下，中古屋已有門牌、權狀、屋齡及實際屋況，買方在簽約前後即可提供資料給銀行估價，較早掌握可能的貸款額度，也比較容易估算自備款。
銀行核貸不是「成交價×8成」
不過，銀行核貸並非單純以成交價計算。舉例來說，中古屋成交價1,500萬元，銀行鑑價若只有1,300萬元，即使核貸8成，實際貸款金額也只有1,040萬元，買方仍須準備460萬元自備款。
也就是說，若原本只按照成交價8成估算，自備款抓300萬元，最後就會多出160萬元資金缺口。
預售屋同樣要注意鑑價落差。假設房屋以2,000萬元購入，原先預計貸8成、貸款1,600萬元，但交屋時銀行鑑價降至1,800萬元，即使仍核貸8成，貸款金額也只剩1,440萬元，買方必須額外籌措160萬元。
中古屋要注意屋齡 合作銀行也不等於保證核貸
中古屋雖然可以提前估價，但屋齡、坪數、產品類型及地段等條件，也可能影響銀行的貸款成數與年限。例如屋齡過高、坪數過小、套房、地段偏遠或市場交易量較少的物件，銀行可能採取較保守的鑑價及放款條件。
此外，部分預售建案會安排合作銀行協助房貸，但合作銀行不代表保證高成數或低利率，最終仍須依買方的收入、負債、信用及名下房屋數量個別審核。中古屋則可由買方自行比較不同銀行的利率、成數與年限。
央行管制看「第幾戶」 不是看預售或中古
賣厝阿明提醒，目前房貸條件的關鍵並非單純區分預售屋或中古屋，而是買方名下房屋、房貸戶數及房屋性質。以現行信用管制規定來看，自然人第2戶購屋貸款最高6成，第3戶以上、高價住宅及部分受管制案件則有更嚴格限制。
因此，同一間房屋由首購族、換屋族或名下已有多戶房產者購買，最終核貸結果可能差異甚大。
另外，符合新青安資格的民眾也要留意，預售屋無法在簽約時就鎖定數年後的房貸條件，實際申貸仍要等交屋時辦理，屆時能否適用也要看當時政策及個人資格。
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