2026房市關鍵解碼1／股市創高也沒用　財富效果正式失靈

文／林喬慧

台灣股市持續創高，熱錢卻未湧入房市。

台灣經濟研究院舉辦2026年景氣預測論壇，預估明年經濟成長率約落在2.6％，成長動能趨於平緩。院長張建一指出，過去兩年受惠於AI需求大爆發，台灣經濟表現亮眼、基期墊高，再加上全球政經情勢的不確定性升高，因此明年成長趨勢雖不再火熱，整體仍屬穩健發展。

然而，隔一天，擁有30年商仲經驗、素有「商仲女王」之稱的和氏璧策略長朱幸兒，卻用二十四節氣中的「霜降」形容明年不動產業，直言台灣房市還沒真正進入寒冬，最快也要到明年底才有機會回溫，並留下一句：「所有從業人員請再忍耐一年。」

為拆解這個「股市熱、房市冷」的矛盾現象，同時前瞻2026年走勢，《住展》訪遍產業大老與專家學者，最終歸納出明年房市走向的四大關鍵詞：財富效果失靈、央行臉色定生死、房價僵固難回溫、預售屋率先讓利。

股市大賺，為何不進房市？

「所得、股價都不是問題，問題出在房價。」擅長投資分析的政大地政系教授林左裕，一句話點出矛盾核心──傳統上推動房市的「財富效果」，正在失靈，而且明年只會更加明顯。

所謂財富效果，指的是當民眾在股市獲利後，投資與消費意願增加，獲利了結後會尋找穩定標的；而在台灣，最典型的去處就是房地產，因此股價漲、房價多半跟著漲，股房兩市往往正向連動。

林左裕指出，在利率與持有成本長期偏低的結構下，過去台灣房價上漲動能中，有約五至六成來自投資需求。其中約三成是「投資客」，另外三成則是自稱「置產客」。若這六成動能消失，市場就只剩四成自住需求，而這四成裡，其實仍混雜部分投資動機。

在打炒房政策與資金壓力的雙重限制下，市場普遍預期未來房價漲幅有限。當買方相信短期漲不動、甚至期待修正，就會選擇延後進場時點，出現「市場預期反推消費行為」的現象──過去常見「所得、股價與房價一起往上走」的關係，於是開始偏離。

「過往政府打炒房多是『高舉輕放』，並未真正動搖股市與房市間的正向連動，但這一次，短期內已明顯看見兩者出現背離。」林左裕說。如今民眾從股市賺到的錢已不再自然流向房市，而是轉往其他市場尋求報酬，房市自然失去過往那一大塊推升動能。

一位建商大老也坦言，房地產價值長期還是取決於經濟動能。以現在的台灣來說，整體資金水位上升、股市狂飆，如果不是政府持續壓抑，「房價不知道要漲到哪裡去。」

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