打房有成效？移轉棟數有降 但房價要跌恐怕路還長 得看政府決心
從2020年開始房市熱度上升，連帶房價不斷飆升，政府在2020年開始推出一連串的打炒房措施，包含實價登錄2.0、房地合一稅，選擇性信用管制等等措施，房市終於在2024年下半年有降溫跡象。專家指出，買賣移轉棟數、房貸承作都有明顯下滑，投資客逐漸退出市場，不過自住的換屋族卻面臨貸款成數限縮難題。而打炒房政策是長期戰，房市走向會如何，恐怕還得再觀察。
房仲業者張振銘：「這個房子是23.71坪，裝潢都已經裝潢好了，以目前現階段的裝潢其實可以直接拎包入住。」
裝潢、家具一應具全，拎包就能入住，原屋主將廚房改成衣櫥，讓室內空間變得更寬敞。
客群鎖定單身貴族、頂客族，再加上地理位置交通很便利，即便在政府的打房政策下，詢問度依然很高。
房仲業主任高嘉遠：「價格區間坦白講，大概去年這邊的價格大概落在70萬上下，但到目前為止，價格還是沒有跌，目前就是真的有出來看屋的，基本上就是有需求的人。」
以台北全區來看，新建案都破百萬，新北第一環房價也受到帶動，根據實價資料顯示，中和預售房價從2020年每坪成交49.79萬，直到2024年已經達到72.57萬，五年漲了46%，新莊副都心也是從2020年每坪44萬元，到2024年成長到58萬元，漲幅32%。直到近期房價才有緩漲趨勢。
房仲業主任高嘉遠：「衝擊滿大的，因為最主要是利率政策，利率跟房貸緊縮，事實上對目前的市況來說，買方都屬於觀望的階段。」
要說幸運買房，就得這個時機下手。
地產秘密客Ting：「我的第二間是在疫情前買的，那時候大概是20幾萬，那疫情到結束之後到現在，其實房價竹北的房價就已經三倍跳了，所以對其實很多的年輕的，購屋族群來說是非常辛苦的。」
在疫情前，就下手買下新竹竹北的預售屋，不論價格或是空間，都是符合當時購屋期待。目前已經交屋，正著手設計室內裝潢。
近期已經完成驗屋等待裝潢完工就能入住，Ting長期關注房市發展，近年來房價波動大，尤其竹北的房價更是翻倍漲。
地產秘密客Ting：「因為像我自己在房地產10幾年，我真的是看不懂現在的房價為什麼這麼貴，因為我住竹北十幾年來，其實竹北的房市很特別，它即便景氣好壞，大概就是20幾萬的一個水準，是從疫情開始直接跳漲兩倍到三倍，所以這樣的市場其實讓很多購屋族是非常的辛苦的。」
資深記者劉俐均：「從2020年12月開始，央行是七度調整選擇性信用管制，來控管銀行不動產的授信風險，另外還包含像是房地合一稅，以及實價登錄2.0種種的打炒房措施，成效到底高不高。」
2020年祭出實價登錄2.0，開啟了長達4年的打房措施，隔一年7月房地合一稅和重購退稅，用課徵重稅來防止短期炒房，還有第五波選擇性信用管制，限縮投資客短期炒房和資金調度空間，讓投資客退出市場，接著還有升息循環、第六波、第七波選擇性信用管制，種種措施都是要讓投資客知難而退。
房仲業趨勢中心資深經理陳定中：「首先要把市場澆冷了，所以首先在量的部分來看的話，確實是有達到央行的預期，因為我們知道說，不管是買賣移轉棟數，又或者是這個五大行庫新承作的房貸狀況，還有這個新青安的承做狀況，到了今年的這個目前上半年第一季的狀況來說，都跟去年同期比是大幅的下滑，下滑幅度非常的明顯，大概有兩到三成的差距，那當然下滑兩到三成，他絕對不會是只有單一客群受到影響，當然投資客的財務槓桿就比較不能夠操作，所以投資客勢必是現在已經從這個市場上慢慢的退場。」
在一連串的打房，房市終於在2024年下半年出現明顯降溫跡象，央行指出在加重信用管制措施力道後，投機交易需求下降，全國買賣移轉棟數年增率，從2024年7月的31.8%，12月下降到-11.7%，銀行購置住宅貸款，年增率也從2024年8月的11%，12月略微下降到10.4%。從長期觀察，2024年12月全國買賣移轉棟數是2萬7527棟；對照2020年12月的3萬5366棟，減少幅度也超過兩成。
政大地政系退休教授張金鶚：「央行特別管制在說希望降低銀行的風險，這是很重要的，就不要把資金全部在房地產上，萬一一倒全部垮了，所以央行特別針對於所謂投資客，或者這個第二屋以上的特別第三屋第四屋，你要炒房你用自己的錢炒房沒有問題，可是你不能拿大眾錢來炒房，所以這裡面當然這兩個來看，的確有發生一些效果，可是效果還不明顯。」
而配合政府打炒房政策，八大公股行庫，今年新承作的房貸額度，從2024年的七千五百億元"縮水"到六千億元，只不過到了第七波限貸令，下調第二戶的限貸成數，對有以屋換屋需求的民眾，也造成衝擊。
房仲業趨勢中心資深經理陳定中：「可能有一些換屋的族群，他現在要取得好的融資條件，他可能就必須譬如像簽切結，但簽切結以後在市場買氣下滑的情況下，他肯定沒辦法保證一年內一定能完成換屋，那我乾脆就淡出市場，所以確實在自住裡面的換屋族群，是受到滿大的影響。」
第七波信用管制限貸，是為了限制沒房貸的投資客炒房，但有沒有禍及有剛性需求的換屋族，恐怕還得再觀察，但專家分析，即便房市買賣趨緩，房價短期內也不會有大規模鬆動。
房仲業趨勢中心資深經理陳定中：「現在來說屋主心態雖然有點鬆動，但是沒有明顯的大規模讓價，那目前來說反應上大概是開價有一些些下修，議價率也擴大一些，但是在整體價格的鬆動上面，目前還沒有很明顯。」
政大地政系退休教授張金鶚：「現在大家看到什麼，這些零星的個案或者比較區位差的，建商比較小的建商，資金周轉比較不靈的，他可能先開始慢慢降價，慢慢發生效果，可是我覺得可能還要一段時間啦。這個至少半年以上的時間，我想大家都免不了，基本上對於投資炒作，所謂炒房這件事情一定是長期政策。」
在央行打炒房後，目前房市氛圍逐漸轉變為自用當道，但打炒房是長期戰，恐怕還得到下半年才能真正看出成效到底大不大。
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