【青年購屋夢】桃園可負擔住宅實驗性質高 業界問號多、中央卡關
桃園市政府近期推動「可負擔住宅」政策，主打民眾可用市價一半的價格，買一棟不會漲價的房子，希望提供年輕人在租屋與購屋之外的第三種居住選擇。但因後續涉及信託、移轉與物權管理等諸多問題，該政策經桃園市議會三讀通過後，卻在內政部卡關。
雖然業界專家多半支持可負擔宅的創新性，但對桃市府的制度也充滿疑慮，認為可負擔宅實驗性質較高，恐會重演過去「合宜樂透住宅」的公平性爭議。
桃園首創「可負擔住宅」 價格砍半、原價回售市府防炒房
因應高房價，桃園市長張善政去年底推出全國首創的「可負擔住宅」政策，房價僅市價一半、但只能原價回售給政府，他強調買賣採固定總價模式防炒房，透過「去商品化」與「封閉市場」機制，讓年輕族群也能實現買房自住。
桃園版的可負擔住宅，不同於只租不售的社會住宅，與可自由轉售的國宅，其特徵為：售價約為市價的5折，目標落在每坪2字頭，也會透過「信託機制」，隔絕於一般市場之外，而未來轉售只能賣回給市府，不得流入一般市場。買方資格為「設籍滿1年、及育有未成年子女的25歲至44歲桃園市民，且家庭成員無自有住宅」。
桃園市政府都發局舉例，假設屋主以750萬元購得1戶可負擔住宅，10年後想處分，須先上平台登記有意出售，屋況良好再算上通膨係數，得出這戶最高可賣800萬，買賣雙方合意就能順利成交，因維持在封閉體系，所以房價幾乎不會漲。
半價宅恐引發瘋搶 「上有政策下有對策」難防炒作
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，英國對於「可負擔」（Affordable）住宅的定義，主要有兩種思維，一是出租，類似台灣的社會住宅，會限定家庭年收入等申請者資格，而租金約是每月薪資的三分之一；另一則是出售，也是約以市價對折的價格，直接賣給符合資格的民眾。
英國「可負擔」住宅有2種定義，包括類似台灣社會宅的出租方式；另一種是以市價對折的價格出售。示意圖。（法新社）
他認為，桃園市政府現引用出售這部分，雖可防止炒房，但假使房價崩跌時，民眾勢必想趕緊賣回給政府，屆時政府有錢買回？但長期來看，房價還是會往上漲，所以可想而知，有市價打對折的房子欲出售，一定會有人瘋搶，就算買賣須在桃園市府的平台，但買賣雙方合意的私下現金交易，恐很難防堵。
何世昌指出，桃園版可負擔住宅市府還運用了細膩的「信託合約機制」，經信託後，實務上誰是實際所有權人，恐先出現爭議，後續衍生的繼承、清償等事宜，則更為複雜。
且他說，板橋浮洲合宜住宅是中央政府提供的平價住宅，於2015年開賣，以當時市場行情7折的限定價格出售，雖有10年的禁止轉售閉鎖期，但仍有超高的申購量，倘若現在轉售，輕易可賺一倍以上，所以中籤者被形容為「如同中樂透」。但後來有人刻意規避閉鎖期，先讓房貸違約，再以法拍名義，讓房屋淪落到銀行或法拍給他人。
板橋浮洲合宜住宅是中央政府提供的平價住宅，卻有投資者鑽漏洞，先房貸違約，再以法拍名義轉給他人
半價宅易爆產權、定價爭議 市場買不買單仍待檢驗
桃園市政府表示，若原承購人無法負擔貸款，銀行根本不必循冗長的法拍程序保障債權，而可以直接通知市府，市府保證會買回；銀行也表達可以討論貸款成數8成、貸款年期30年的方案。
另外，可負擔宅的「產權」也易有爭議。高源不動產估價師事務所所長陳碧源認為，桃市府雖強調未來可申請移轉所有權，但土地與建物的所有權其實是由住都中心透過信託機制持有，買方較像是取得住宅的「使用管理權」，未來產權是否一定能順利移轉，仍存在不確定性。
桃園市府表示，若原承購人無法負擔貸款，銀行不必循冗長的法拍程序保障債權，由市府買回。
況且，陳碧源說，一般地上權或使用權住宅的定價，約為市價5至7成，是因漲價或租賃收益可歸買方，但桃園市這種保值漲價的好處歸原賣方，感覺上，這個使用權50年的價值，應只有市價的3成到4成，但定價卻定到5成？
可負擔住宅立意良善，試圖在高房價與居住正義間尋找新的突破點。只是作為台灣住宅制度的一項新實驗嘗試，破綻也不會少，市場能否接受，民眾買不買單了，仍有待檢視。（責任編輯：殷偵維）