專題／現在該買房嗎？地政局驚揭房市空頭三階段：自住客首選「這類房」
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
近期房市觀望氣氛依舊濃厚，不少民眾面臨「現在到底該不該買房」的難題。部分購屋族認為，當預售屋完工交屋、正式轉為成屋後，原本屬於預售市場特有的「付款優勢溢價」便會逐漸消失。
原因在於，周邊預售案即使仍能以高價成交，但實際上屋主未必能以相同價格出售手中的成屋，形成「預售價格創高、成屋價格跟不上」的現象。
那麼，預售屋與成屋之間的價差，未來究竟會持續擴大，還是逐漸收斂？對此，新北市地政局指出，關鍵在於房市目前所處的循環階段。
空頭市場分三階段 價格修正順序有跡可循
地政局表示，從過往房市經驗來看，空頭市場通常會依序經歷三個階段，而不同階段也會呈現不同的市場現象。
第一階段是「交易量下滑」。受到政策打房、經濟環境轉弱等因素影響，由於房地產交易金額高、流動性相對較低，多數買方會選擇暫時觀望，導致房價短期內仍維持高檔，但成交量卻明顯萎縮。以本波房市來看，自2024年9月起，市場便已出現明顯的交易量縮現象。
第二階段則進入「成屋價格下修」。地政局指出，成屋持有成本包含房貸利息、房屋折舊、管理費與稅負等支出，整體成本明顯高於預售屋。此外，預售屋賣方多為建商，而成屋、中古屋屋主多為一般民眾，一旦面臨資金需求，往往更願意透過降價來加速成交、回收資金。
根據觀察，在歷經約一年的成交量萎縮後，市場自2025年8月起陸續出現成屋價格鬆動的情況。
第三階段則是「預售屋價格修正」。當成屋價格開始下跌，未調整價格的預售案勢必面臨競爭壓力，尤其在供給量持續增加的情況下，新案若想順利銷售，往往必須開出比周邊建案更具吸引力的價格。一旦預售市場開始出現降價案例，也代表房市空頭已進入最後階段。
預售市場開始鬆動 價差逐步收斂
地政局指出，從這波市場發展來看，2025年11月至12月間已陸續出現預售案降價案例，尤其是在台中、台南、高雄等部分供給量較大的重劃區，新推案開價甚至低於周邊既有成交行情。
此外，也有部分建案主動回頭找已購客戶重新議價，以較低價格重新簽約成交，顯示預售市場已開始透過價格修正來消化賣壓。
地政局認為，目前市場正逐步邁入第三階段，預售屋與成屋之間的價差也將隨著價格修正而逐漸收斂。對於在多頭末期至今進場購買預售屋的買方而言，將面臨相對不利的處境。
自住族怎麼選？地政局建議優先考慮成屋
面對當前已進入第三階段修正的市場，若近期有自住購屋需求，地政局建議可優先將「成屋大樓」列為首選，主要原因有兩點。
首先，成屋價格已歷經一波修正，相較之下更容易找到價格合理、符合市場行情的物件。
其次，銀行對成屋房貸的態度近期已有逐步鬆綁跡象。隨著貸款條件改善，預售屋原有的付款優勢將逐漸縮小，成屋與預售屋之間的價差也有望進一步收斂。
當然，市場上仍有另一種選擇，就是挑選已經完成價格修正的預售案。若個案開價明顯低於周邊建案行情，也值得納入考量。
地政局認為，無論是優先選擇成屋，或是挑選已降價的預售案，都有助於避開預售屋過度溢價的階段，降低購屋後短期內面臨資產縮水甚至套牢的風險。
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