總經｜美國12月現有房屋銷售創10個月新高，2024年房價創歷史新高

2024年12月的現有房屋銷售數據顯示，美國房地產市場正在逐步復甦，但庫存短缺與高購房成本仍對市場構成挑戰。隨著2025年進一步推進，市場供需平衡的改善將是關鍵觀察點，而房價的穩定將對購房者與賣家信心產生重要影響。

2025年1月24日 (優分析產業數據中心) - 根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）發布的數據，2024年12月的現有房屋銷售量（經季節性調整後年率）達到424萬套，較11月增長2.2%，同比則大幅增長9.3%。這是美國房地產市場在高通膨與高利率環境下的首次顯著回升。

房價與庫存情況

房價持續上漲成為市場的一大挑戰：

• 12月房價中位數： 為40.44萬美元，年上漲6%。

• 全年房價中位數： 2024年達40.75萬美元，創歷史新高。

庫存方面，12月可售房屋數量下降13.5%，至115萬套，比2023年同期增加16.2%。但整體供應仍需增加約30%，才能回到疫情前的水平。

在目前的銷售速度下，現有庫存需要3.3個月才能售罄，而健康的市場供需平衡通常需要4到7個月的庫存。

影響因素：高利率與通膨壓力

高抵押貸款利率繼續抑制住房市場的增長：

• 30年固定抵押貸款利率： 目前接近7%，遠高於2024年9月底的6.08%。

• 通膨壓力： 根據S&P Global的報告，1月企業投入成本上升，通膨預期達到8個月新高的3.3%，這可能進一步影響購房者的信心。

川普政府的新政策，包括廣泛的關稅計劃和減稅政策，可能會進一步推高通膨壓力，限制美聯儲在短期內大幅降息的可能性。

首次購房者與市場健康度

首次購房者在12月的交易中佔比31%，較2023年的29%略有上升，但全年平均僅佔24%，創歷史新低。經濟學家指出，健康的房市需要首次購房者佔比達到40%。

房屋停留市場的平均時間為35天，較去年同期的29天增加，反映出市場需求的放緩。全現金交易佔比28%，略低於去年的29%。

市場展望：短期需求恐持續疲軟

儘管12月銷售有所增長，但高利率和高房價將繼續成為住房市場的主要阻力。摩根大通經濟學家Alice Zheng表示：「在接近7%的抵押貸款利率和疲弱的購房情緒下，現有房屋銷售的增長難以持續。」

Fannie Mae的調查則預測，2025年上半年新建房屋將因價格更具競爭力而分流部分現有房屋的需求。