從2021到2026 雙北房子漸漸變小了
好房網News記者王震濂／台北報導
小宅到底有多熱？根據實價登錄最新數據，台灣七大都會區這六年，有三都翻轉5年前常態，小宅占比全面超越50坪以上大宅，雙北30坪以下小宅交易占比均超4成，呈現「大宅退、小宅進」趨勢。唯獨新竹縣市受科技業高所得與剛性居住需求支撐，大宅占比達34.0%，為七都唯一維持逾3成都會區。
桃園、台中與台南大宅小宅反超的情況？
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，根據永慶房產集團根據實價登錄資料，2021年至2026年上半年七大都會區30坪以下小宅及50坪以上大宅交易變化，桃園、台中與台南這三大都會區展現了極其顯著的居住空間轉型。其中，桃園小宅占比由27.6%升至29.3%，大宅則由31.8%降至25.5%；台中小宅由29.1%升至30.5%，大宅由31.1%降至25.6%；台南小宅由28.9%升至30.5%，大宅則由33.3%降至29.2%。
陳金萍分析，這三都小宅交易占比全面反超大宅，原因各有不同：
●桃園市：受雙北房價高漲產生的「外溢效應」帶動，大量雙北通勤族選擇移居桃園，帶動中小坪數與小宅的剛性買氣大幅上升。
●台中市：近年各大重劃區加速開發，建商順應市場總價帶偏好，推案主力轉向中小坪數產品，提供購屋族更多多元選擇。
●台南市：因房價近年漲幅高企，但在地民眾所得成長相對有限，為控制購屋總價，購屋族被迫縮小坪數以維持負擔能力。
承接中南部的市場扭轉，轉向房價基期最高的雙北地區觀測，陳金萍指出小宅化的現象更為極端。台北市30坪以下小宅占比從2021年的41.8%進一步攀升至47.7%，大宅占比則縮減至僅剩14.6%；新北市的小宅占比亦從37.0%躍升至44.1%，5年內大增7.1個百分點，大宅占比則大幅下滑7.7個百分點至16.4%。
陳金萍認為，這反映出在雙北高單價環境下，民眾買房已被嚴格限制在總價市場架構中，買總價不買單價成為主流，迫使購屋族只能犧牲坪數以換取順利上車的機會。
然而，在一片「小宅化」的浪潮中，新竹縣市卻展現出全台獨一無二居住的型態。雖然新竹50坪以上大宅交易占比從2021年的40.6%下滑至34.0%，但依然是全台七大都會區中，唯一大宅占比超過三分之一的區域；與此同時，其30坪以下小宅交易占比僅19.8%，仍不足兩成。
陳金萍表示，新竹受惠於竹科等科技產業鏈高度聚集，帶動強勁的就業與就學人口，加上高所得極大化了在地民眾的實質購屋能力，使其對寬敞住宅空間仍有剛性需求，成為全台唯一能撐起大坪數買氣的指標市場。
隨著小宅逐漸成為七都市場的產品主力，陳金萍提醒，在這個時候低總價固然是購屋的主條件之一，但也必須注意背後隱藏的財務與品質風險。別忘了，部分極端小宅扣除高達35%～40%的公設比與陽台後，淨坪數極為狹小外，還有可能被銀行視為高風險物件。
在金融管制與銀行申貸趨嚴的背景下，陳金萍提出，權狀15坪以下的套房或極端小宅，在銀行視為高風險物件，可能性偏高，最麻煩的是，得面臨鑑價落差或貸款成數不足等考驗，買方若未準備足夠的備用金，交屋時恐面臨資金斷頭的窘境。
總結來說，陳金萍認為，2026年小宅化反映了民眾在房價、薪資與居住需求之間的務實妥協。在面對六都皆已進入小宅或中小坪數主導的時代，務必實地考量室內實際使用空間、格局採光以及未來轉手流動性，才能在房市轉型期中做出兼具居住品質與資產安全的最優選擇。
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