房子明明沒變少為何年輕人租不到？Airbnb抽走長租房源　全球城市掀管制潮

文／謝曉菁

歐洲多個熱門觀光城市近年陸續爆發「住房危機」，許多當地年輕上班族即使有穩定收入，仍面臨租不到房或租金大幅上漲的困境。對此，SAND Partners 住居管理聯盟創辦人陶迪於Podcast節目《陶迪說》指出，外界原先認為問題出在住宅供給不足，但隨著短租平台興起，愈來愈多專家將矛頭指向Airbnb等短租經濟模式，正逐步侵蝕長租市場供給。

陶迪以西班牙巴塞隆納為例，當地每年都吸引大量國際觀光客，雖然住宅總量並未明顯減少，但市區可供長期租賃的房源卻持續縮減，租金也一路攀升。不少當地年輕人長期找不到合適租屋，被迫延後獨立居住計畫，甚至直接選擇購屋。

巴塞隆納之所以會陷入這樣的處境，陶迪表示，許多原先提供給當地居民租賃的住宅，近年陸續轉向「短租」經營，導致本地人租不到房子。她說明，這些房屋並未消失，而是透過Airbnb等平台改以日租形式提供給觀光客使用，使原本應留在長租市場的供給逐漸流失。

主持人麻太也分享：「我有位朋友去年在巴塞隆納買房子，就是因為他租不到房，被『逼』著買房。」

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至於房東為何願意放棄穩定租客，轉而投入短租市場，陶迪分析，背後其實是風險與報酬的考量。她指出，歐洲不少國家對租客權益保護嚴格，房東一旦出租房屋後，若遇到欠租或糾紛，往往需耗費數年時間透過司法程序處理，且租金調整空間有限。相較之下，短租不僅定價彈性較高，房東也能保有較大的房屋使用控制權，因此吸引大量房源轉向短租經營。

不過，隨著住房問題日益嚴重，有相同處境的國家，政府相繼開始加強管制。陶迪指出，巴塞隆納市政府日前宣布，預計自2028年起不再核發新的短租執照，希望逐步將短租房源導回長租市場。

日本則透過《民泊新法》設下經營限制，規定一般住宅短租每年最多只能營業180天，部分地區甚至進一步限縮營業期間。陶迪指出，法令上路後，日本Airbnb房源數量曾從約6.2萬間大幅縮減至1.38萬間，短租市場出現明顯收縮。

紐約市的管制措施則更為嚴格。陶迪表示，現行法規要求房東本人必須實際居住於出租物件內，且同時接待房客不得超過兩人，讓短租回歸最初「共享經濟」概念，而非整戶住宅全面轉作觀光住宿用途。

陶迪提到，從歐洲、日本到美國，各國政策逐漸形成共識，住宅若大量流向短租市場，將影響當地居民居住權益，未來相關管制恐持續趨嚴。

至於台灣，陶迪認為情況與國外有些不同。她指出，依現行法規，一般住宅原則上不得經營30天以下短租業務，尤其在台北等非觀光地區，更不具備合法經營短租的條件，因此台灣並未出現如巴塞隆納等城市因合法短租快速擴張而造成的住房壓力。

然而，市場上仍存在部分未合法登記的短租經營模式。陶迪表示，部分業者甚至將違規罰鍰視為經營成本持續營業，使短租市場長期處於灰色地帶。未來如何在觀光發展、住宅供給及居住權益之間取得平衡，仍是各國政府共同面臨的重要課題。