屋主簽專任約前必知！委託合約的 5 大「隱藏陷阱」與違約金計算，專家教你避開仲介風險！
專任委託合約是指屋主（賣方）將房產銷售權專屬委託給單一房仲公司
專任委託合約的兩面刃——掌握保障與風險
在房地產交易中，簽訂專任委託合約往往是決定房屋銷售速度的關鍵一步。這種合約賦予單一房仲公司獨家銷售權，理論上能讓房仲更積極投入行銷。然而，若忽略合約中的隱藏陷阱，屋主可能面臨無法輕易取消、支付不合理費用，甚至法律糾紛的風險。
尤其在房市波動的當下，了解這些細節至關重要。本文將針對專任委託合約常見的 5 大隱藏陷阱進行剖析，同時解釋違約金的計算方式，並將審閱期注意事項提前作為法律保障的重點。無論你是首次賣屋的屋主，或是準備購屋的新手，讀完這篇都能幫助你確保合約公平合理。
一、 專任委託合約的基本概念與法律規範
專任委託合約是指屋主（賣方）將房產銷售權專屬委託給單一房仲公司，通常為期數個月。在此期間，屋主不能自行或透過其他仲介賣屋。
核心要素與法律依據
專屬性：房仲擁有獨家銷售權，能積極投入資源，但屋主彈性受限。
法律依據：在台灣，專任委託合約受《不動產經紀業管理條例》規範，必須明確列出佣金比例、合約期限、違約責任等。
重要性：簽訂前，了解合約的核心元素至關重要，避免後續在佣金計算或終止條件上產生爭議。
二、 法律保障前置：審閱期應注意事項檢查指南
審閱期（通常為 3 至 7 天）是法律賦予簽約人的保障權利，這是檢視合約、避免隱藏陷阱的最後機會。
步驟 1：閱讀全文與標註疑點：仔細閱讀合約所有內容，標註不明確的條款，尤其是涉及「費用」與「違約」的細目。
步驟 2：專業人士諮詢：利用審閱期諮詢獨立第三方，如律師或獨立房產顧問，確認無利益衝突或不對等條款。
步驟 3：驗證關鍵數字：檢查佣金率、合約期限、以及最重要的違約金計算公式是否合理且符合預期。
步驟 4：模擬情境：模擬「若房仲未達銷售目標」、「若買家融資失敗」等情境，確認合約是否有彈性應對的條款。
法律權利：審閱期內若發現問題，可無條件撤銷。務必保留所有通訊記錄，以防爭議。
三、 5 大專任約陷阱剖析：簽約前務必警惕的賣家權益
專任委託合約看似簡單，卻常藏有讓人防不勝防的陷阱。下面列出 5 大常見問題與避免方式：
陷阱 1：缺乏明確的取消或終止權條款
有些合約設計成屋主無法輕易取消，導致屋主被不滿意的仲介綁住，卻無法脫身或轉換仲介。
避免方式：務必確保合約內有明確的「取消權」或「終止條件」條款。例如：要求寫入「若仲介連續兩個月未達成指定帶看量或銷售目標，屋主可無條件終止合約」。
陷阱 2：不合理的費用結構與自售佣金條款
佣金率常在成交價的 1% 至 2% 之間，但有些條款會要求即使交易未完成，屋主仍需支付部分費用。更甚者，規定「即使屋主在合約期內自售，仲介仍有權收取佣金」。
避免方式：仔細審閱費用條款，確認佣金只在「實際成交並過戶時」收取，且無額外隱藏的行政費用。協商佣金率，並堅決刪除「自售仍需付佣金」的規定。
陷阱 3：利益衝突與未明確揭露共同仲介
房仲為追求雙倍佣金，可能同時服務買賣雙方（俗稱跑雙邊或共同仲介）。雖然在台灣法源上常見，但這可能導致仲介無法公平維護你的利益。
避免方式：要求仲介明確披露任何潛在的利益衝突，並書面保證已履行「利益揭露義務」。選擇獨立的第三方服務，如自行找貸款機構，避免被仲介聯盟推銷。
陷阱 4：忽略盡職調查與重要檢查條款
合約若未包含足夠的盡職調查條款，屋主可能在銷售後因隱藏的房屋問題（如產權糾紛、修繕需求）而面臨買家求償。
避免方式：要求合約納入明確的檢查權利，如房屋檢驗或產權調查的強制條款。實務上，可聘請專業檢查員，並在合約中規定若發現重大問題，雙方有權調整價格或終止。
陷阱 5：未明確的截止期限與意外事件條款
合約中若未清楚定義所有截止日期（如銀行核貸期、檢查期），容易導致延誤或違約。無意外事件條款（如買方融資失敗）的合約，會讓賣家承擔不必要風險。
避免方式：確保合約列出所有截止日期，並加入意外事件條款，如「買方融資未能在指定日期內到位，合約自動解除無罰」的規定，保護雙方權益。
審閱期是法律賦予簽約人的保障權利，這是檢視合約、避免隱藏陷阱的最後機會。
四、 違約金計算方式：實務案例與避免高額罰款
違約金是專任委託合約中常見的懲罰機制，用來確保雙方履行義務。
違約金計算實務
確認基數：違約金常以佣金為計算基數，而非成交總價。
公式確認：確認合約中的違約條款：通常以「違約方需支付相當於佣金額的 X%」定義，比例常為 50% 至 100%。
實例計算：
假設房屋成交價 1,000 萬元，佣金率（賣方）為 4%，則佣金為 40 萬元。若合約規定違約金為佣金的 100%，則屋主違約需支付 40 萬元。賣方風險：若屋主在合約期內自行售屋，違約金通常為預估佣金的全額（如 40 萬元），加上行政費。
避免高額違約金的建議
在簽約前，務必確認違約金條款公平，並在合約中加入減免或協商條件。
若預估違約風險高，可選擇較短的合約期（如 3 個月而非 6 個月），以降低被長期綁定的風險。
五、 結語與下一步建議
簽訂專任委託合約是房產交易中極為重要的一環。警惕缺乏取消權、不合理費用、利益衝突等 5 大隱藏陷阱，並善用法律賦予的審閱期，能有效保障權益。
作為下一步，建議屋主：
列出個人需求清單：從檢查現有合約範本開始，列出個人需求清單（如彈性取消權）。
諮詢專業：若需更深入了解，可考慮諮詢當地房地產律師，確保每一步都穩健前行。
謹慎協商：與房仲協商修改不合理條款，確保合約滿足需求。
※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。
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