專題／限貸令長期餘波 房市不再是投機博弈遊戲
好房網News記者李彥穎／台北報導
進入2026年，台灣房地產正式告別了長達十年的資金寬鬆時代，進入了極具考驗的「金融脫水期」。自2024年下旬啟動的限貸令 2.0，其影響已從最初的撥款遲延與排隊等貸，徹底演變為深層的房地產資產重估。在央行持續緊縮信用資源的背景下，銀行端對於房貸成數的管控已趨於極致。銀行不再僅考量物件地段，更將申貸人的「收支比」與「資產結構」拉高至歷史高峰。這種轉變不僅改變了交易速度，更從根本上重塑了台灣房市的買盤基因，讓房地產重新回歸金融資產的屬性。
根據清大安富房價指數2026年第一季的追蹤數據顯示，全台建物買賣移轉棟數已連續三個季度呈現萎縮態勢，尤其以過去炒作風氣盛行的蛋白區最為明顯。然而，這種現象並非伴隨著價格崩盤，反而呈現出詭異的「量縮價僵」。
建商預估政策雖放鬆 大多仍是量縮
全國商業總會榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，對於開發商來說，2026年將採取更保守的經營策略，「不購地、少推案、建照展期」，他預估央行應該在第三季會有微調放寬政策，但因為年底選舉到來，幅度應該有限。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都則是「價平、量縮」的格局。
賴正鎰說，央行2024年9月實施第七波信用管制後，預估2025年的總推案量是1.8兆元，但受到18個月開工令管制，不得不開工推案，實際仍保有2.1兆元。這是央行政策及國際資金影響，所以全台維持「價穩量縮」格局。他預估2026年，雙北應是「量縮、價微揚」，仍有2至3%的漲幅，其餘六都及台灣省則是「價平、量縮」的格局，全台全年總推案量年減6%，約在1.9兆元至2兆元左右。
賴正鎰強調，2025年與2026年「賣得動」的房市及買家考慮的應該是品牌、產品定位與設計、地段、總價位。現在幾乎都已經降到40坪以下的產品當道，幾乎看不到50坪以上的產品。目前市場已經退燒但未降温，蓋房子最大成本要素是土地，只有土地繼續降價，他預估今年土地價格應該再降20%，房市才可能恢復交易與生機。
重劃區的「餘屋去化速度」 將成房價支撐力的壓力測試點
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠也說，在金融管制持續收緊的背景下，市場價格已逐步出現鬆動跡象，且以總價帶調整最為直接。各類型產品均出現不同程度的修正，顯示買方議價空間擴大、成交條件轉趨保守。在交易量縮的市場結構下，買賣雙方對價格認知能否收斂，將成為影響成交的重要關鍵。
陳孟筠指出，隨著大量前期預售案進入交屋期(第一次登記量持續攀升)，重劃區的「餘屋去化速度」將成為115年房價支撐力的壓力測試點。若去化動能不足，價格支撐將面臨考驗。市場資金將出現顯著的「防禦性位移」。具備成熟機能、軌道建設的都會核心區(蛋黃區)較具抗跌性；反觀缺乏實質產業題材、過度炒作的蛋白區，則須嚴防流動性枯竭風險。
陳孟筠表示，在外部環境動盪與內部信用管制的雙重夾擊下，房市短期內將維持「量縮、價盤、質變」的盤整態勢，後續房市走勢將高度取決於央行理監事會議的政策動向。投資人與購屋族應密切追蹤資金流向，同時掌握國際情勢(如中東戰火、美國通膨數據)對我國金融環境的干擾程度。
房市結構已由短線投機轉向長期持有
住展雜誌企研室總監陳炳辰也說，即便打房條例各項限制，事實上不少投資族群籌備好數百萬元來投入房市，若見買氣能有獲利空間，倒也非玩不起，且因為仍有自住客只是因為房市現況不佳，不願以高價出手，若大環境復甦，開始有進場跡象，投資、自住一拍即合，就有很大機會讓房市增溫。
也就是說，長期的管制將促使房市結構由短線投機轉向長期持有，這項市場共識，揭示了2026年買盤結構的劇變。目前市場中，高自備款買盤與長期置產客佔比已提升至80%以上。這種結構轉型雖然導致成交量在短期內難以見到回溫，但從金融安全的角度來看，實質上有效降低了系統性違約風險。因為能買房的人，其資金厚度與槓桿比例都經過了銀行最嚴格的洗禮，過去那種「以房養房」的槓桿連環爆風險已被顯著控制。
整體來說，限貸令餘波發酵到現在，實質上扮演了「市場洗滌」的角色。買盤結構已徹底回歸到以長期持有為主的健康體制。目前的市場雖冷，但留下的都是具備實質購買力的買家，這反而降低了未來房市大規模崩盤的機率。建議 2026 年的購屋者務必採取「極度保守」的槓桿策略，在簽約前必須先進行「銀行預審」而非僅參考廣告文宣。避開漲幅脫離基本面、供給量過大的衛星區域，將資金集中於具備產業支撐、品牌優勢與生活機能的核心地帶。也就是說，2026年後的房市不再是投機的博弈遊戲，而是精確的資產配置。
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