韓國房市過度槓桿，台灣會有泡沫危機嗎？

我們想讓你知道的是 :
在利率高漲的時代下，各國房價普遍從高檔明顯滑落，台灣房價也於 2022 Q4 逐漸從高檔放緩，但部分地區仍相對具有支撐，該如何展望後續房價走勢，M平方利用 10 張圖表解析目前房市供需狀況，以及房市是否有泡沫現象。

一、 2023 Q1 房價概況

觀察近期信義公佈的 房價指數，普遍從 Q4 開始逐漸趨緩，尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去兩年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩，Q1 房價指數分別季減 -2.25% 和 -1.19%，高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑，房價季減 -0.64%；但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺，例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲，後者甚至繼續創高；台中則在中科的外溢效應下具一定支撐，季增 0.52% 。

整體而言，房市在連續漲了將近兩年後漲勢終於有所放緩，雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔，但房價熱度在 出口 和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。

二、價格堅挺，量卻透露需求疑慮

除了觀察價格，我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。

房市交易量顯著滑落

觀察內政部公佈的 4 月 房屋交易移轉 棟數繼續維持在 20,593 棟的低值，年減幅高達 -28.65%（前 -16.8%），預售屋及成屋 的成交量也繼續滑落至歷史低位，都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清，原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致 房貸利率 攀升至 2.08% 的新高以及政府持續出台房市調控政策（包括平均地權條例），導致市場對於買房的意願相對保守，這也讓 房市循環指標（建物所有權買賣面積 - 建物所有權第一次登記面積）自 2019 年 6 月以來首度出現翻負，反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉，通常此後房價容易進入一陣子的修正期。

成交天數和議價率上行，市場逐漸轉為買方市場

另外，觀察到各地區的成交天數其實自 Q4 開始就有不等幅度地上升，且 Q1 有更明顯地增加，這代表整體買方對於現在購房意願出現顯著滑落，考慮時間增加下也同時使議價空間增加，議價率普遍上行，市場逐漸轉為買方市場。

資料來源：信義房屋，財經M平方整理

備註：議價率 =（建商開價 - 實際成交價）/ 實際成交價，當兩價格的落差越大，比率也會越大，代表建商讓利彈性大，殺價空間越多，通常代表房市買氣越不熱絡。

總體而言，目前以交易量、成交天數或議價率來觀察，房市的需求確實相較於過去一兩年疲軟，買方進入停看聽的狀態，這也讓建商普遍更加願意讓利。

三、台灣房市是否有泡沫？

近日，作為與台灣同樣仰賴外貿的東亞經濟體南韓，其房地產在央行快速升息後開始出現明顯下挫，許多人懷疑台灣房市是否也會跟進這樣的趨勢，我們用以下觀點進行分析：

韓國房市的泡沫如何形成？

首先要提到的是韓國獨有的「全租屋文化」，之前我們在 全球房地產解析：一文讀懂不動產市場運作 中有提到，其運作方式為租客一次性付給房東高額押金，付完約 30% ~ 80% 的房價押金（保證金）後就不需要再付任何房租（水電費除外），當租約到期後，房東再將押金全額退還給租房者，這也是先前韓國居民較常使用的方法，即使去年因南韓央行快速 升息 導致租客普遍轉向普通的月租房，但仍有將近半數的合約數量為全租房。

全租房的優點在於房客不需要承擔房價跌價的風險及高稅金，銀行大多也樂於提供相關的優惠貸款，在多數房東拿到這筆資金後，普遍會選擇再將錢投進房市，無形間為房市增加了更多槓桿和泡沫，這也讓南韓成為先進國家中家庭債務增長最快速的國家，在房市走多頭時這樣的模式並不會有太大的問題，但當利率逐漸攀升，房市開始走空時，房東開始因為虧損出現資金斷鏈，房屋將有被迫法拍的風險，最慘的情況是租客甚至拿不回原本的押金。

相對上台灣居民雖然也同樣背負龐大的家庭負債，但房市運作並沒有過多槓桿的過程，資金上的責任也相對單純，例如購房者向銀行貸款的資金付給屋主（房東）後，房東並不需要再度歸還，因此資金的運用跟風險都將由屋主本人承擔，買房者則承擔房價可能跌價或房貸無法負擔而被法拍的風險，並不容易產生連鎖反應。

再者，過去幾年由於 預售屋交易 和炒作明顯增長，其擁有類似「期權」的交易性質也讓市場懷疑是否會造成房市泡沫和金融風險，但以實價登錄系統揭露的 2022 年全台預售屋件數約 81,664 件來看，在全台建物買賣移轉棟數（318,101 棟）中佔比約 25.6%，顯示成屋仍然是台灣房市的主要交易標的，風險相對可控。

另觀察 2022 Q4 的 房屋負擔率 雖維持在 40.25% 的歷史高位，但 住宅貸款違約率 繼續持穩在 0.07% 的歷史低位，顯示買房者雖負擔高，但財務體質佳且信用風險低，整體房市結構仍然是相對健康。

MM 研究員： 房價將落後股市進入修正

最後回到房市的展望，過去在央行升息疊加經濟趨緩的環境下，房價 容易走弱，但通常因為買賣時間長以及流動性較低的關係，容易落後 股市 反應，加上高通膨和疫情缺工間接助長房價，觀察 房貸利率 已攀升至 2% 的新高，企業投資縮手及平均地權條例將正式於 7/1 上路，導致房地產買盤觀望氣氛濃厚，供需吃緊狀況也首度出現反轉，我們認為房地產正式進入買方市場，投資買房可更有耐心。當然由於賣方同步惜售，買房財務體質健康及低庫存等因素下，即使房市進入修正期，我們仍認為不容易見到顯著的泡沫破滅產生。