台中七期商辦租金直逼內湖園區 為何中壽、興富發、國壽都急著買？一文解析瘋狂熱況背後原因
作者 : 梁任瑋
圖片 : 攝影／ 陳恒芳
在各路人馬看好的氛圍下，台中商辦市場進入瘋狂推案期，好不容易下降的空置率是否又會飆高，備受關注。
農曆年前，中壽砸下120.5億元在台中七期買商辦，替2022年不動產買氣開出第一個紅盤，也讓台中商辦市場成為近期最火紅的題目。
除了壽險業資金加碼，包括台中銀行、興富發建設、網銀國際、國壽、聯聚建設、皇翔建設都看好台中商辦市場，在這幾年也陸續加入戰局。高力國際統計，未來3年，台中七期將完工的商辦樓地板面積高達18.7萬坪，到2025年，更將出現37.62萬坪供給量，寫下歷年新高。
這一波台中市辦公大樓新增供給，主要分布於七期新市政中心、台灣大道沿線、文心路沿線三大辦公區塊，其中，又以七期新市政中心為台中商辦市場指標區域。13年來，這三大區塊共新增13棟商辦，包括中信金、富邦金皆各自坐擁中信金控台中金融大樓、富邦文心辦公大樓，今年開發金控旗下的中壽也入列，台中商辦儼然成為壽險業積極插旗的新戰場。
企業門面升級、回台投資潮
帶動需求升溫
高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，過去中台灣企業主還是抱持「廠辦合一」的觀念，但隨著企業門面升級、回台投資潮、資訊及服務業成長等因素帶動需求增溫，讓當地企業主開始改觀，在台中市擁有辦公室逐漸成為趨勢。
這些現象，在被視為指標的七期新市政中心商辦身上更明顯，近年來七期商辦空置率持續降低，租金則明顯上漲。根據調查，2018年第2季的空置率原本高達46％，但隔年（2019年）第2季迅速下滑至僅剩20％，2021年第3季的空置率更來到近年來最低的10％。受到空置率逐年滑落的影響，從2018年的每坪租金僅約8百餘元，到2019年成長至9百餘元，在2020年底站上每坪千元大關，部分管理品質較佳之大樓租金甚至飆漲到1100至1200元，不輸台北市內湖科技園區的水準。
曾在2012年前後替興富發建設銷售過3棟商辦的萬群地產總經理謝坤成，對這個景況印象很深，當時興富發一口氣推了10萬坪辦公室，一度不被看好，「10年前台中尚未有頂級商辦的概念，我們還在接待中心設計了一個豪華宴會廳，宴請VIP客戶來參觀，結果有一棟總銷金額1百億元的『鼎盛BHW』，只花6個月就賣完。」他認為關鍵正是，當時台中「老（商）辦」不論外觀、停車位數量與物業管理，都已無法滿足客戶需求，因此掀起一波自用型客戶舊換新的風潮。
手遊蓬勃支撐買盤
一棟樓6成賣給遊戲博弈業
另一方面，台中產業兼容並蓄，除了傳產製造業、科技業，近年來手遊產業蓬勃發展，也成為一股支撐買盤，例如「CBD時代廣場」就有六成空間是賣給遊戲、博弈產業者，是全台各辦公商圈少見的狀況。
由於電子業台商回流的需求帶動，以及行動網路、雲端運算及物聯網的蓬勃發展，衍生出各式各樣、顛覆傳統行業的新產品與新服務，讓各路人馬不斷投入資金在台中購地蓋辦公室。企業插旗台中商辦的矚目案例，包括2019年手遊業者網銀國際就在台灣大道購地自建企業總部；去年10月，上市建商皇翔建設也砸下近77.59億元掃進七期2895坪土地，規畫興建頂級辦公室，該土地買賣總價僅次於前年興富發以83.75億元標下的台中大遠百旁近2600坪土地。
可以預見的是，台中七期新市政中心辦公大樓，未來潛在的新增供給將大暴增（詳見附表）。例如，興建中的台中銀行總部「台中之鑽」，樓地板面積就高達3萬5千坪；興富發有3棟興建中與待建商辦，若完工將釋出六萬坪，光是統計目前已確定動工或在規畫中的8棟商辦，在2025年之前，就可能出現18.7萬坪的新辦公室。
借鑑信義計畫區
供給暴增 需求能否跟上？
「未來幾年七期新辦公室將增加1倍，首當其衝的就是空置率將大幅攀升，這從過去台北101大樓完工後，信義計畫區曾經歷過數年租金陷入停滯的經驗，可為借鏡。」黃正忠說，台中產業雖然多元，但企業一次承租一兩個樓層、2百至3百坪就算滿大規模的，目前台中舊辦公室每坪租金約6、7百元，屋齡10年以內的新辦公室租金普遍為每坪1千元左右，以交通性而言，台中三大辦公商圈的距離差距並不遠，要租戶接受租金上調至每坪1200元去租頂級辦公室，他們也會考慮是否有搬遷的必要。
謝坤成說，當年台中商辦曾從一坪30萬元賣到35萬元，漲幅逾15％，每坪租金行情約8百元至1200元，2014年時，七期商辦投報率還有4至5％，遠高於銀行定存；且因商辦非屬打房範圍的豪宅產品，如果可以獲得較高的銀行融資，投報率甚至可達8至9％，讓不少投資客趨之若鶩。
但他也認為，如今七期商辦每坪開價普遍已站上50萬至60萬元，有的甚至喊價至80萬元，客戶能否買單，關鍵依舊回到租金行情能否同步跟上，否則僅有2至3％的投報率，對買方來說是否還有吸引力，恐怕也是另一個極大的挑戰。
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