都更延宕2／危老門檻更高卻反而先成功？東海翻身 千越淪廢墟
都更走到死，不如自己找建商搞危老，難道是現在唯一的路嗎？
台中市中區6棟曾嘗試都更改建的老舊大樓中，東海大樓最終放棄都更，由建商買斷全數產權後，申請危老重建，如今已落成入住，成為地標豪宅。但東海大樓所有權人只有7名，反觀產權持有者動輒數百人的千越等大樓，即使套用門檻較低的都更多數決，仍卡在原地，找不到出路。
東海大樓靠「好險才7人」翻身
位於自由路上的22層豪宅，改建前曾是危樓，前身是台中人的集體記憶，第一家有冷氣的戲院-東海戲院。50餘年前，該處中正路（現台灣大道）與自由路口是火車站前最繁華的區域，百貨商場、銀行林立， 角間的店面長年都是地王，直到2006年才被新光三越取代。東海大樓先後開設過戲院、KTV與證券公司，住在一旁的李姓民眾回憶，極盛時期巷子塞滿機車，但2003年SARS疫情衝擊百業後，大樓閒置，逐漸荒廢。
一度東海大樓也想走都更一途，但 7名主要所有權人對改建後分配沒有共識，2019年放棄都更，轉向找建商整體收購全部產權。談判標的從「怎麼分」換成「賣多少錢」，複雜度大幅降低。外傳收購價格從早期每坪40萬談到最後的90萬不等，該案2020年取得危老容積獎勵38%，於2024年底建成地上22層、地下5層，共148戶的住宅大樓。
435個人要點頭才行 千越大樓的困境
相較於東海大樓，千越大樓歷經多次火災與商家陸續搬離後，2005年起就幾乎呈現荒廢狀態，基於公安考量，三樓以上已經封閉，甚至被網友封為全台十大鬼屋之一，2016年成立都更會，但所有權零碎達435人難以整合，連持有最大面積的都更會理事長都已經放棄，以近4億元對外求售自己的六成產權。該案建築師戴台津指出，關鍵卡在誰願意拿錢出來處理 ? 計整個案子要成功推動，就需要8億4千餘萬元。
解答不在法規本身，而在整合的難易度。
東海大樓所有權人僅7名，建商收購之後危老重建，不涉及改建後分回坪數、樓層、位置的複雜協商，只要價格談攏就成立。相較之下，千越大樓等所有權人動輒數百人的個案，即使想比照東海模式打包賣斷，光是找齊所有人同意本身就是一大工程，以至於都更和危老的門檻都難以跨越。
一票「卡住的」老大樓
同樣有安全疑慮被列管的台中幾棟大樓，各自面臨不同的問題導致都更延宕。原遠東百貨大樓及綜合大樓都更會2017年成立，目前因產權整合與分回坪數與利益分配卡關；同年成立都更會的民昇大樓，過去作為補習班、套房與商辦，每一筆產權都為小坪數，所有權人眾多，加上改建後小坪數單位分回的面積更小，導致都更停滯；中英大樓也有同樣問題，所有權人達上百位，還有繼承等複雜因素難以整合，六年火災三次，也讓結構受損，拆除施工安全成本大幅提高，都讓都更停擺。
開發商真心話：都更後 賣得掉嗎？
不願具名的地產開發商指出，這兩年房地產景氣不佳且成本上漲，要在該區新建大樓每坪售價案行情也要50萬元以上，恐怕不好銷售，即使過去在中區小坪數出租收益型建案銷售狀況不錯，目前因為股市太夯集中資金，買房收租的情況也趨於保守，舊城區條件不佳公共建設不足，是該區都更案更難推動的體質因素。