柯蔣主政12年 為何台北衰退27.7萬人
高志文／台北醫學大學公共衛生學院教授
假釋政客柯文哲日前批評青安3.0，說「問題是房價不是貸款」。這句話或許沒錯。房價太高，貸款再優惠，也只是讓年輕人背更久、更重的債。問題是，柯文哲自己當了八年市長，後面接著蔣萬安執政四年。柯文哲加蔣萬安12年，他們到底在可負擔居住政策上做了什麼？
台北人口在2015年達到約 270.5 萬高峰後一路下滑；柯文哲八年任期末已少 22.4 萬人，到了蔣萬安任內 2026 年 5 月，降到約 242.8 萬人，累計人口竟然流失近30萬人，約 -10.3%，接近一個大安區人口(同時期全國人口穩定)，蔣萬安主政的市政最近還公開承認，台北人口還持續流失中，這不是一般波動，這是首都人力資源大失血。內政部 2026年5月戶口統計也顯示，與上年同月相比，臺北市人口減少率達 1.2%，持續人口衰退幅度最高縣市之一。
從人口學與城市未來來看，這是再清楚不過的城市全面衰退警訊，完全證明兩任市長12年來任何自我吹噓的治理績效，全是作秀謊言。
全國首善之都最悲情的，不是沒有捷運，不是沒有商圈，不是沒有工作機會，而是台北明明擁有全台最多資源，卻一路把年輕人、年輕家庭與下一代往外推。
柯文哲說問題在房價，沒錯。但更大的問題是：他知道問題在房價，卻揮霍8年寶貴時光，從未嘗試真正改變台北住宅結構。
「寧予財閥權貴，不予普羅民眾」的柯式都更正義
柯文哲最會講深受年輕人關注的居住正義，最會罵藍綠炒房。可是他任內八年過去，台北老舊公寓還是破舊斑駁，無電梯住宅還是無電梯，巷弄停車還是塞滿汽機車，年輕人還是買不起，雙薪家庭還是被迫往新北、桃園、基隆移動。最諷刺的是，柯市府任內最轟動的都市更新與容積爭議，不是為了普羅市民，不是為了青年家庭，不是為了老舊公寓住戶，而是京華城財閥案。
京華城改建案的爭議核心之一，就是容積率經過多次研議後，從560% 提高到 840%。為什麼面對大型商業開發案，市府可以展現如此驚人的彈性；面對千千萬萬住在老公寓、無電梯、無停車、無人行道裡的普通市民，制度卻永遠卡關、永遠等待、永遠慢慢研議？這才是台北住宅政策最可恥的雙重標準。
容積率，本來應該是城市公共利益的重要工具，不該成為少數財閥權貴交換暴利的籌碼。若市府可以讓大型商業開發取得頂級容積優惠，卻不能讓普羅市民、年輕家庭、老舊公寓住戶取得更有誘因，更合理的更新與安居機會，那就是「寧予財閥權貴，不予普羅民眾」的城市治理失敗。
這不是改革。這是把首都最珍貴的天空，讓給最有權勢的人；卻把下一代留在高房價、老公寓、通勤地獄與行人地獄裡。
蔣市長呢？蔣萬安最大的問題，從不是犯了什麼驚天大錯，而是他看起來根本沒有要驚天動地解決首都世代級的迫切問題。放任台北人口繼續流失，老屋繼續老化，房價繼續高不可攀，行人地獄繼續存在，年輕人繼續離開。蔣市府給人的感覺永遠是、慢、等、看、再研議。但台北現在不需要一個不沾鍋市長。台北也不需要一個只求不出事的太平市長。
台北需要的是改革市長。台北真正缺的，不是土地。台北缺的是把低效老屋轉換成公共價值的政治決心。
台北有大量老舊低樓層公寓，佔據最精華的捷運、學校、醫療、商業與就業生活圈。這些地方本來應該成為最適合年輕家庭生活的地方，卻因為都更卡死、整合困難、容積分配不公、制度設計偏向少數地主與建商，變成整座城市的停滯地帶，市場供給太少，房價節節攀升到不合理地步，年輕人與年輕家庭感到絕望離開。
所以台北需要的，不是少數豪宅型與商務型「權貴都更」，台北需要的是「普惠都更」。
普惠都更的核心，不是讓建商蓋更多豪宅，繼續讓台北豪宅化、豪門化，而是讓四五層老舊公寓，透過優惠容積更新變成公共利益。
老舊公寓可以更新，原住戶可大幅改善居住品質，城市住宅向高空發展，可以取得大量新樓層，平面可擴展人行道等公共空間、地下停車、綠地、托育與社區住宅公共空間都可增加，減少人口老化的城市疏離感。年輕家庭可以取得真正住得起、租得穩、住得久的住宅。更重要的是，台北必須建立新的家庭住宅制度：
年輕家庭，20年優惠租約國宅
這不是短期補貼，也不是背負一生的所謂優惠貸款，更不是一次性運氣抽籤，不是看得到、住不到的社宅口號。而是讓所有願意在台北工作、生養小孩的家庭，可從容取得20年穩定可負擔的起的居住權。租金也應該與所得連動。租期應該足夠長，讓孩子從出生、上學到成年，都不必被迫搬家。地點應該優先放在捷運站、學校、公園與生活機能完整的大區廓都更區。住宅來源則應該來自普惠都更釋出的新公共住宅量體。這才是真正的居住正義，不是嘴巴喊「問題在房價」，更不是選舉時罵別人笨蛋，不是市政上台後繼續慢慢等。
問題當然在房價。但更大的問題是，柯知道房價是問題，八年沒有解決；蔣萬安接手之後，台北人口仍然繼續快速失血。一座讓年輕人買不起、租不穩、生不起、留不住的城市，不是首善之都，一個人口流失10幾趴的城市，各行各業全部受到影響。
一個把下一代趕出去的城市，絕不是一個有未來的城市。
台北要重新開始，必須從三件事做起：
第一，全力推動公辦普惠都更，空中全面容積解嚴，大幅提高容積率，把老舊低效住宅轉化為安全、現代、混合所得的超高樓層城市節能住宅，大舉釋放樓地板面積。
第二，建立年輕家庭20年優惠租約國宅，讓願意生、願意養、願意留在台北的家庭，有真正穩定的家。
第三，把普惠都更回饋從紙上公共利益，變成市民看得見的安全人行道、地下停車、托育、公園、青年住宅與家庭住宅。
台北不能再等下一個會講漂亮話的市長。台北需要一個敢把城市還給下一代的市長。笨蛋，問題在房價。但更笨、更壞的是，明知道問題在房價，卻讓台北十二年繼續流失、繼續老化、繼續把年輕人趕走。所以，下一任台北市長的政見，不該是口號，不該是補貼，不該是再開一次記者會。而是三個字：住下來。讓年輕人住下來，讓年輕家庭住下來。讓老人安全住下來。讓下一代不用逃離台北，也能在台北長大。這才是普惠都更真正的意義。不是讓優惠容積不只是讓財團長高，而是讓整個城市重生，把台北還給下一代，不是選舉標語。這是首都最後的歷史警訊，也是台北必須立刻面對的歷史責任。
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