取回房租可能嗎？組屋邊住、邊儲蓄 讓新世代「住得起」

台灣房地產市場20年來快速增長，價格持續向上攀升，住房一直是台灣年輕人揮之不去的人生課題。台灣政府為了落實居住正義，從早期國民住宅、合宜住宅到社會住宅計畫，以及採取課徵稅收及實價登錄等政策，但台灣住宅市場高房價、高空屋率及高自有率的問題依舊無解。

社會住宅應納入國家福利政策居住權不等於所有權

隨著房價節節高升，讓人不免感嘆，「台北居，大不易」。事實上，台灣住宅數量並不是不夠，問題在於能否有效的運用，讓有需要住房的人民都有屋可住，根據調查，2022年台灣第一季以台灣住宅存量9153650戶，但出租興辦社宅只有21605戶，只占0.23%。

高房價成為民怨之首，房屋的供給與需求失衡，空屋、餘屋、老屋多，但房價仍居高不下，如何地盡其利，讓空屋被好好利用？台灣這幾年來有社宅措施，由政府興建國宅，用較划算的價格出售給軍公教人員，要買的人太多，最終變成「抽籤」決定。

後來合宜住宅，政府釋出公有地，以低價賣給建商興建，建商再低價派給民眾，結果民眾蜂擁而至，最終還是以抽籤決定，過去台灣國宅被稱為樂透國宅，早期的這些社宅興建，比較像是零散的試驗，而不是通盤規劃的都市政策。

借鏡新加坡：高達八二％的人，住在政府蓋的組屋

究竟新加坡模式有什麼獨到之處，是台灣能夠借鏡？新加坡模式讓世界各國搶著學習，就是他們的「公共住宅」政策！文化大學李姿齡老師在《取回房租組屋給你住得起的未來》一書中提出，台灣組屋可學習之處。

所謂組屋，大都賣的是地上權，買到的是99年租期，首先，是公民才能買預售組屋，永久居留戶只能買二手。再者，夫妻可以優先購買，單身者要等到35歲後才能排隊；購入組屋五年後可以轉賣到二手組屋市場，也可以在限制下出租，新加坡宣稱購買組屋是讓「居者有其屋」的理念。

1/3家戶收入就住得起的組屋天堂

「老有所養，幼有所托，壯有所成是台灣組屋的社會理想。」中國文化大學專業技術助理教授認為，推動組屋制度將有效減輕年輕人與中產階級在台北市的生活及經濟壓力，減緩少子化問題及降低脫北速度，避免台北市人手持續快速老化以及都市萎縮等現象。

李老師認為，如果台北市政府能與民間壽險公司合作推行「台灣組屋」及「住宅基金儲蓄制度」(RARS)政策，才能有效幫助特定族群、年輕人及中產階級進行儲蓄，累積金錢購買房屋所有權。

為何台灣組屋要由政府主導？李老師認為，提供符合收入者的居住空間作為預備購屋者的台灣組屋宅，可發揮平衡房價及租金的功能。因政府手握土地、社會住宅等公共財，掌握容積獎勵及稅制獎勵的權力，能提供免費的建築物作為台灣組屋的出租住宅。

另外，原本＜都市更新建築容積獎勵辦法＞第七條的「社會福利設施或其他公益設施，建築物及其土地產權無償登記為公有者」獎勵上線為30％，若調整公益設施獎勵額度，可以鼓勵民間都更時改建時提供台灣組屋居住單元，參與及協助政府推行台灣組屋制度，展現都市更新獎勵的公共利益價值。

最後，可藉由民間自建台灣組屋居住單元的該筆土地可減徵土地增值稅、土地稅等方式，鼓勵民間財團自建組屋，協助政府推動政策。

李老師提到，台灣組屋以「先選屋入住、再儲蓄」，設計住宅基金儲蓄制度(RARS)，幫助入住者能夠邊住、邊儲蓄。

所謂住宅基金儲蓄制度(RARS)，就是讓台灣組屋入住者所繳的每月房屋租金，提撥三分之二投入壽險公司的年金保險，另外三分之一做為台灣組屋管理公司的營運管理成本費用，提供社區居民新生兒每月育嬰費至二足歲，組屋宅以每七年為一期可續約，當台灣組屋入住者要搬走時，可以領取該年度的保單價值準備金，有如把租金繳給自己，跟一般租屋及社會住宅收租方式有所不同。組屋宅並為65歲以上銀髮族提供居家安老的躉繳年金制，社區提供日照服務，減輕照護家人之負擔，或獨居老人的問題。

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