建商一句「寧願去做冷氣」揭都更危老現況　自主都更能成解方嗎？

文／謝曉菁

全台老屋改建需求龐大，過去地主等待建商上門整合，如今卻變成建商反過來挑案。《房市讀懂了》節目提及，一名建商手中握有五、六個危老案，有些地主已經百分之百同意，最後卻全部喊停，最後只說一句：「我寧願去做冷氣。」

00:49 都更造價漲一倍，房價卻未同步跟上
05:00 新北樹林文林段的海砂屋案場
07:13 自主都更的新制與陷阱

營建成本飆升？建商從「搶案」變「挑案」

節目指出，建商不願意推進危老案的主因，在於營建成本快速墊高。包含機電、土方、連續壁、零損監測等費用全面上揚，使原本可行的重建案，重新試算後難以獲利，甚至連成本都無法回收。

以台北市一件危老案為例，建商原先預估每戶機電成本約100萬元，如今發包價格已上升至150萬元；整體造價也從過去每坪約15萬至16萬元，攀升至每坪40萬元。然而，房價並未同步翻倍，建商開發利潤大幅壓縮，寧願暫停危老案，也不承擔更高風險。

對此，《住展》企劃編輯魏敬軒直言：「以前是地主在挑建商，但現在是建商開始挑地主。」他點出，現在地主無法再像過去一樣，對建商比較挑剔、能夠予取予求，能分回的東西也較少。

危老案核准只是領到號碼牌！150坪以下最容易卡關

即使危老案已獲核准，也不代表能順利動工。據台北市建管處資料，截至今年4月底，台北市核准危老案共1065件，其中已有177件失去效力；換言之，每六件核准危老案中，約有一件可能蓋不出來。

最關鍵的是，這些失效案件多為基地150坪以下小型案件。節目點出，小基地危老案更容易卡關，由於總銷規模有限，一旦造價上升，開發商獲利空間便迅速縮小。因此，建商更傾向投入四、五百坪以上的大基地，較有機會提高銷售單價，也較能分散成本風險。

建商不來怎麼辦？地主面臨資金、營造與管理挑戰

在建商逐漸退場的情況下，政府近年積極推動「自主都更」，讓地主不必將利潤分給建商。然而，自主都更意味著，住戶必須承擔原本由建商負責的融資、信託、營造、發包、管銷與風險管理，門檻並不低。

魏敬軒以新北市樹林文林段自主都更案為例，該案原為海砂屋，建物老舊且有安全疑慮，早年曾尋求建商評估，但因當時沒有捷運萬大線的規劃，建商認為獲利條件不足，最後由住戶自行推動更新。

他指出，該案自2019年成立更新會，歷經整合後於2023年核定，預計2028年完工，前後期程接近十年。雖然聽上去很美好，地主不用將利潤分給建商，「但這也代表所有的責任，都由地主自己負責」。

能百分百信任全案管理公司？合作對象要慎選

近年政府推動自主都更，市場上也出現不少「全案管理公司」。不過，節目提醒：「全案管理公司沒有建商的背景跟承擔，等於少了一層保固，且大多數都是房仲出身，擁有土木與結構背景的人並不多」。

建商不來，自主都更又這麼困難，老屋要更新就是死路一條嗎？什麼樣的條件適合推動自主都更？完整對談與更多細節，請見本集《房市讀懂了》