專題／換屋族有望解套？第2戶貸款傳升7成 房價看漲比例回升
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行將在18日召開理監事會議，不動產業界盛傳，極有可能會將第2戶貸款上限，調升為7成，為換屋族貸款再微幅鬆綁。房仲市調也發現，民眾對於今年第三季房價走勢，有26.4％預期價格將上揚，較前一季的25％，增加1.4個百分點，儘管增幅不大，但足以反映出大眾對房市前景的負面情緒有所緩解，整體信心呈現止跌回穩的趨勢。
不動產業界傳出，第二季央行理監事會議，應該又能迎來微幅鬆綁的好消息，市場可望逐漸擺脫低迷氛圍。若第2戶貸款上限，調升為7成，除了可能是為換屋族18個月期滿、未能順利出售房屋給予解套，也可能要紓緩龐大交屋潮的貸款問題。
第2戶貸款可能再微鬆綁？
紅色子房瑞德資本董事總經理蘇明俊指出，央行對於房市整體的信用管制，應該還是會傾向「維持現狀」，如果央行真的針對貸款成數進行鬆綁，主要目的可能不是為了刺激房市，而是為了拯救即將交屋卻面臨「貸款成數不足」的預售屋買家。
蘇明俊提到，「因為目前許多買家若遇到貸款不足需要補繳現金的情況，可能會選擇直接認賠退訂，並將資金轉往獲利更快的股市，這會導致建商面臨嚴重的退訂潮，與資金回收壓力。」
高源不動產估價師事務所所長陳碧源則認為，在嚴守股市資金蠢蠢欲動回流房市，以及新青安2.0版將推出，與預售屋市場未如預期大幅降價，3大原因為前提之下，推估央行仍會留守第七波，頂多就是對第2戶的成數做一些鬆綁。
看漲房價比例回升 市場信心已經觸底反彈？
2024年第三季央行理監事會議將全國第2戶貸款降至5成，直至今年第一季才微幅調升至6成，這也讓市場信心逐步回升。根據中信房屋2026年第二季宅調查顯示，針對下一季房價走勢，有26.4％的受訪者預期價格將上揚，較前一季微幅增加1.4個百分點，不過，仍有61.3％的受訪者認為房價將維持在正負5％區間內。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，民眾對房價看漲信心回升，推估主要受到3大因素帶動。第1、台股表現亮眼，市場資金動能充沛，且台灣整體經濟維持穩健成長，也為房市提供了有力支撐；第2、國際政經局勢變化推升石油及原物料價格，在通膨預期升溫的情況下，房價自然也將水漲船高。
第3、央行於第一季理監事會議宣布將第2戶貸款成數由5成提高至6成，雖然鬆綁幅度不大，但已釋出對自住需求相對友善的政策訊號。此外，下半年選舉期間可能出現利多題材，新青安2.0方案也即將定案，加上央行總裁楊金龍更提到「信用管制就到這裡」，讓整體房市築底態勢逐漸明朗。
股市吸金效應仍在 為何超過8成民眾選擇再等等？
不過，在購屋時機的判斷上，觀望氣氛卻仍顯濃厚。莊思敏提到，調查中有超過8成的受訪者認為「至少再等一年」才是較理想的進場時間，顯示多數人雖不認為房價會出現大幅修正，但面對現階段的市場環境，購屋決策仍相對保守。
尤其目前全台房價仍處於相對高檔，再加上股市表現強勢，也對房市形成一定程度的資金排擠效應。宅調查結果顯示，僅有17.5％、不到兩成的受訪者表示願意將部分股市獲利的資金轉入不動產市場。
41.5％的受訪者則表示雖然股市有獲利，但考量目前房市仍受信用管制影響，傾向等待房價進一步修正後再做規劃；另有10.8％的受訪者表示將繼續布局股市，短期內並無購屋計畫。
薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，當經濟發展亮眼，大家普遍看好未來，便讓打炒房成效事倍功半，屋主、建商大多不想「今天便宜賣、明天就後悔」，於是房價便成「死豬價」，成交量淪「死魚盤」。
事實上，央行的信用管制方面，隨著不動產貸款集中度大幅下降，政策成效已逐步顯現。截至今年4月，全體銀行不動產貸款占總放款比率已降至35.42％，不僅連續三個月低於36％，更創下自2020年7月以來的新低。
不過，大多數民眾但在信用管制、銀行限貸及市場觀望氣氛持續下，仍採取審慎觀望態度，雖然股市創造財富效應，但在房貸政策未大幅鬆綁、房價修正空間仍具不確定性的情況下，房市恐怕仍將呈現盤整態勢。
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