百貨版圖大洗牌，三井將超車微風晉升第4強！全台13家商場營收破百億，體驗式經濟將成勝負關鍵？

梁任瑋

圖片 記者陳睿緯攝影 提供

中華民國購物中心暨商業地產協會發布首份產業白皮書，數據顯示，2025年全台共有13家商場營收突破百億元大關；而在集團角力戰中，日系三井不動產受惠於多點佈局策略奏效，營收規模預估將超越微風集團，晉升全台第四強，百貨版圖大洗牌。

中華民國購物中心暨商業地產協會統計，2025年三大百貨龍頭地位依舊穩固，新光三越預計將以約827億元的含稅營收持續穩坐龍頭寶座，遠東百貨與SOGO則分別以約604億元及491億元的表現位列二、三名。

然而，第四名可能洗牌，日系三井不動產（Mitsui）在南港lalaport等新動能挹注，初估營收有望衝上340億元大關；反觀微風集團，受制於2025年前三季財報虧損6235萬元的壓力，推估實際業績恐將面臨下修，在此消彼長的趨勢下，三井有望一舉超越微風，正式改寫台灣百貨四強的競爭格局。

中華民國購物中心暨商業地產協會理事長蔡明璋指出，台灣第三級產業（商業與服務業）占GDP比重達60%，是驅動經濟的關鍵引擎。面對2026年，協會提出四大發展倡議，除持續推動AI與數位轉型外，更強烈呼籲政府加速不動產投資信託（REITs）修法，並鼓勵台灣服務業隨著高科技產業（如台積電）腳步「出海」，佈局國際市場。

台北101奪百貨店王 區域霸主確立市場新局

針對甫結束的2025年，市場研究委員會主委孫仲慧分析，台灣零售業呈現「強者恆強」態勢。台北101購物中心受惠於國際觀光客回流與精品優勢，營收突破240億元奪下全台冠軍；台中新光三越中港店與高雄漢神巨蛋則分別展現中、南台灣的驚人消費實力，穩居亞、季軍。面對「區域霸主」確立的市場新局，推動產業升級與國際化將是下一階段的關鍵。

孫仲慧指出，整體市場正顯著轉向「體驗式經濟」，傳統百貨加速轉型，進化為結合餐飲、娛樂與策展功能的複合式場域。與此同時，新竹巨城（Big City）與 Outlet 霸主華泰名品城等區域指標商場，亦憑藉軌道經濟效益與深耕在地化經營，繳出亮眼成績單，顯示台灣零售市場已進入高度分眾與體驗掛帥的新戰國時代。

市場研究委員會執行長陳錫卿分析，放眼2026年，戰火將進一步升溫。隨著新光三越台中店全面回歸、SOGO復興店完成精品改裝，再加上SOGO大巨蛋商場與台中漢神洲際購物中心加入戰局，台灣百貨業將迎來前所未有的「火力全開」新時代。

大巨蛋遠百第一季開幕 台中、台南接棒

今年新一波強勁的開幕熱潮預計由第一季的大巨蛋遠東Garden City 的B區商場棟率先點燃，該案開幕後將進一步活絡台北東區商圈，帶動夜經濟與賽事經濟的雙重效益。

緊接著第二季，中南部市場也很熱鬧，位於台中北屯區的漢神洲際購物廣場，以及台南三井Outlet二期將相繼開幕；到了第三季，焦點則轉向體驗型設施，包括主打日系親子體驗的高雄鳳山LaLaport，以及位於南港LaLaport內的KidZania兒童職業體驗樂園都將正式營運。

陳錫卿指出，零售業今年已正式進入「生活場域提供」的深度競爭階段，未來的商場不再僅是單純的購物點，而是消費者「殺時間」與社交的場域，因此貫徹「體驗至上」並持續拉高餐飲與娛樂佔比，將是致勝關鍵。

此外，商場開發趨勢也出現顯著的地理與經營典範轉移。隨著軌道經濟發展與半導體聚落成形，衛星城市強勢崛起，商場選址正加速向台中、台南及高雄的蛋白區擴散。

在經營策略上，評估指標面臨重估，業者不再單看傳統的坪效，而是轉而看重「顧客終身價值（LTV）」；同時在行銷操作上，為了精準接觸年輕世代，經營Threads等新興社群平台已成為零售業者的必修顯學。

零售市場過度競爭 台灣應轉型輸出海外

協會商業地產委員會主委暨高力國際董事長劉學龍建議，台灣零售市場過度競爭，應藉助美國活絡的資本市場與成熟資產管理技術尋求突破。他呼籲，台灣應從「被動投資者」轉型為具備開發營運實力的「國際合作夥伴」，將國內的商業地產與服務軟實力輸出海外。

特別是台積電、其供應鏈公司等台商在全球與美國亞利桑那州、德州、南加州攻掠地的時候，所帶來的工作機會與就業人口，在在都給台灣商業地產開發商與百商百業更多的商業服務機會。

蔡明璋總結，購物中心是商業與服務業的火車頭，未來協會將持續扮演產官學平台，推動ESG永續經營、導入AI/IoT科技，並協助業者對接國際資本市場，讓台灣商業服務業產值再創新高。

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