澎湖自主都更案淪爛尾 3億法拍流標開發風險引關注

文／林喬慧

澎湖縣馬公市「中興戲院都更案」（市場俗稱文康A案），近日因部分土地流入法拍市場引發各界矚目。該案於3月初進行第一拍，最終以流標收場。不動產業者針對此現象指出，許多地主傾向採取自主都更以分回更多坪數，卻常忽略背後潛藏的財務壓力與專案管理延宕等關鍵風險，而「中興戲院都更案」的現況正成為市場警示的參考案例。

該都更案原由地主自行整合，並找來杰新實業協議出資與擔任代辦單位，於2020年7月正式核准實施，預計2023年完工。然而，根據2024年3月華泰銀行信託公告顯示，「文康A案」工程已處於停工狀態，公告中明確提及杰新實業出現「有應付工程款尚未給付及貸款屆期尚未清償之財務狀況異常」。根據法拍資料進一步證實，目前基地開挖深度已達約13公尺，且現場留有模板、鋼筋等結構物，呈現外界所形容的「爛尾樓」景象。

對此，寬頻房訊發言人徐華辰分析表示，由於此類案件考量因素繁多，且法拍對象僅為部分土地而非全案，一拍無人投標實屬合情合理。徐華辰補充指出，若有投資人願意接手，多半會等待後續價格更便宜時才進場，推算該案可能於4月進行二拍。

簡美營造總經理陳元昱指出，以自主更新來說，地主雖可因不讓建商取得開發利潤而分回更多坪數，但相對也必須自行承擔整合、資金籌措、工程管理與銷售進度等四大風險。陳元昱解釋，當地主人數眾多導致意見整合不易，或自行辦理融資時遇上預售去化不順，皆會提高現金流壓力並增加履約風險。此外，地主還需負責施工品質與進度控管，任何工期延宕都將推升營建成本。

陳元昱進一步以電腦組裝為喻，指出找建設公司主導開發如同購買「品牌電腦」，雖然成本較高，但具備成熟的市場評估與信託機制，系統穩定性較高；自主更新則像「組裝電腦」，雖然成本控管較具彈性，但對地主的專業能力與風險承擔能力門檻極高。

他特別強調，即便聘請顧問或專案管理團隊，相關單位也僅提供意見協助，並不承擔實質開發風險，面對物價上漲或財務變動時，地主最終仍須自行面對與應變。