買房失真 2／合約再厚也保不了：屋況書盲區、裝潢陷阱、海砂風險一次看清

文／朱福山

買房這件事，很多人相信「簽了約就有保障」。但實務上，大多數糾紛的起點，往往是這個以為理所當然的期待。

為了進一步搞清楚「合約到底保得了什麼、保不了什麼」，《住展》訪問律師、住保會與驗屋業者後發現，台灣住宅買賣契約雖然厚厚一疊，但真正能提供的保障，比多數買方以為的少。許多在住進去才浮現的問題，根本不是合約能決定的。

住進去後，問題一一浮現

簽下文件那一刻起，以為以後都不會有問題，但很多麻煩根本不是條文能解決的事。像阿哲交屋後才出現的噪音、牆壁震動、共振問題，就是典型例子。

昭誠法律事務所律師蘇詣倫說，這類狀況在法規上通常稱不上「重大瑕疵」，也不是告知義務的範圍，而重大瑕疵才是中古屋契約中真正能啟動「瑕疵擔保責任」的範圍。只要樓下設備是「正常運作」，即使會影響樓上人的生活，買方也很難主張賣方要負責。

這類問題最難取證，只要設備正常使用，要主張瑕疵非常困難，也就是說，合約看起來寫得再清楚，都無法處理那些住進去才會顯現的問題。

住保會創會理事長吳翃毅補充，「這類噪音完全牽涉到個人感受，最棘手的就在於，自我感受沒有標準。」

屋況說明書沒寫進去的事

另一個被誤解最深的，就是「屋況說明書」。很多買方以為這張表格能保障所有屋況，但實務上屋主填寫的是「他所知的」。那些沒有寫進去、屋主也不知道的事情，例如樓上排水管使用狀況、社區歷史漏水紀錄、牆內鋼筋腐蝕等，全部不在保障範圍。

也就是說屋況說明書，它不是萬靈丹。買賣雙方以為都有紀錄、以為有書面文件，但實際上，那張表只能處理表面與已知的事。甚至連結構性風險，也不如買方想像中的「寫了就算」。

好日子科技驗屋營運長周昱存指出，最經典的例子就是海砂屋。許多中古屋買賣契約中都會寫「非屬海砂屋」，但這句話通常只是形式性的記載。因為檢測海砂屋需要拆除現有的材料去送驗，屬破壞性工法，且檢驗成本高沒人願意做。

「這項目有在屋況說明書裡，但有沒有被驗證，沒人得知。」周昱存說。多數內容靠屋主的陳述來記載，若日後驗出問題，賣方可以說：「我不知道」，責任難釐清。

中古屋帶裝潢，風險更高

驗屋業者與室內設計師都指出，中古屋若附帶裝潢，風險往往更高。隱蔽工程多半藏在牆內、天花板內、地板下，光靠肉眼看不到，但只要拆開確認，就等於破壞現況，等同讓賣方脫責。管線是否改動、施工是否合格、是否有偷工減料，光靠肉眼完全看不出來。

買方以為買的是現成裝修好的房子，但實際上買到的是一個無法查證的工程包。

而最容易讓買方誤以為「寫得很完整」的，其實是預售屋合約。預售屋合約通常厚厚一疊，條文看上去很細緻，但裡面有許多「彈性條款」，例如工期因不可抗力得延展、建材可在「等級相當」下調整、設計可「微調」、履約保證多半只保倒閉不保品質等，買方以為這些條文很嚴謹，但真正能約束建商的地方很少。

合約能處理的僅「可見瑕疵」

從中古屋到裝潢屋，再到預售屋，專家共同的觀察是，合約真正能保的，是那些「看得見、可驗證」的項目；但絕大多數糾紛，卻來自那些看不見、事前無法確認的地方。

進水管在牆後、老屋折舊難以目測、噪音共振測不到、海砂沒有驗、裝潢下的管線沒人知道，這些才是最讓買方痛苦的。

換句話說，買方以為紙上那份合約能提供保障，但現實是，它能處理的是「可見瑕疵」，而真正麻煩的常常是那些「不可見風險」。

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