重劃區神話，破了？2／內行人選重劃區只看三個硬指標　教你一眼看穿假題材

文／林喬慧

指標一：核心外溢　 鎖定成熟市區的最後拼圖

「地段還是最重要！」眾多受訪者都異口同聲這麼看待重劃區發展性。譬如慶房產集團業務總經理葉凌棋就認為，只要是雙北市鄰近核心區的重劃區，甚至不必考慮產業，只要交通便捷，就能解決所有問題。

「周邊沒有土地，只剩它了。」馨傳不動產智庫執行長何世昌也說，以位於新店溪左岸的中和秀朗橋北側重劃區為例，正因為它靠近市中心、捷運站，「除在地客外，也可以吸引北市中正區、大安區、信義區客群，且它不需要話題，光是靠近蛋黃區就很強。」他認為，「該區雖然面積小，但挾著地段優勢，新建案光是賣河岸景觀宅，單價輕鬆突破百萬絕對不是問題。」

希睿創新置業總經理蔡焦緯也認同，像是信義計畫區、大直重劃區，皆非無中生有而來，鄰近舊市區的部分都會先發展起來。他舉例，新莊塭仔圳重劃區第一期也是靠近舊市區的部分會先爆發性成長。

這股核心外溢的能量也正在南台灣上演，高雄代銷公會理事長謝哲耀就點名鼓山區農二十一重劃區有機會成為高雄最貴、最頂級的地段，「農二十一緊鄰農十六，位處於高雄中心點，又在愛河旁，幾乎各大百貨都在旁邊，還有捷運、輕軌，從高雄大建商京城建設、清景麟都早早進場卡位，就可看出它的獨特稀有性。」

指標二：產業聚落 高薪就業支撐房價天花板

除了地段，就業人口也支撐著房價天花板。「台灣房市長期最大限制是人口不再增加，不太可能像過去全面炒房都炒得起來，所以重劃區附近若有重大產業，人口跟著就業機會走，發展性就比較沒問題。」擅長評估投資價值的第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平分析。

他舉例，淡海跟林口新市鎮屬於同期推出的重劃區，相較之下，林口發展超車淡海不少，關鍵就是周邊多為工業區，有強勁就業人口支撐。另外如桃園機捷山鼻站，除附近擁眾多工廠外，也鄰近航空城，當購屋族買不起青埔、台北生活圈時，自然轉進兩大都會區中間的房價凹陷區。

這種由產業帶動的爆發力，在新竹表現最為明顯。何世昌直言，位於竹科核心門戶的關埔二期自辦重劃區，因具備強大的地緣與就業優勢，「只要新案一開，七到八字頭絕對是基本價格。其區段條件全新竹最強，沒有任何一個新重劃區能蓋過它的光芒。」

蔡焦緯也補充，十四張重劃區之所以眾所矚目，還有一原因是十四張捷運開發案往上長出的大規模商辦空間，「商辦帶動就業，讓十四張的房價不僅有話題，更有實質的需求支撐。」這股產業紅利同樣席捲南台灣，謝哲耀以高雄近年來的翻轉為例，「台積電進駐為高雄帶來極大轉變，其產生的紅利並不侷限於設廠所在的特定區域，強大的連鎖反應，甚至帶動北高雄全面性的發展。」

指標三：軌道樞紐 雙軌交會引發磁吸效應

最後，軌道經濟仍然是房市重要關鍵，戴廣平指出，目前全球注重綠色能源，大眾運輸自然是發展趨勢，「以投資角度來看，我們相當看好各大都會區捷運推行的第二條、第三條線，將城市發展往第二圈、第三圈推進，這些捷運伴隨重劃區產生，漲幅都會比較快。」蔡焦緯則強調交會點的價值：「不是只有軌道，它必須是雙路線交會點才能先爆發。」

這種交通磁吸能力甚至能打破產業限制，何世昌就表示，出了雙北，即使是沒有產業的區域，也一定可以靠著交通建設發展起來，「譬如說台南高鐵特定區、苗栗高鐵特定區，光是靠高鐵通勤帶來的人流，就能培育很可觀購屋需求。」

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