鏡評／危老重建急凍 大都更時代結束
當許多窩在老舊公寓內的長輩們，還在天天等著建商敲門來談都更，夢想50年老公寓有一天會麻雀變鳳凰，重建成每坪200萬元的新豪宅時，台灣的大都更時代卻已經悄悄落幕了。
明證之一就是台北市危老案件瞬間急凍，2020年那年，北市政府核准將近300件危老重建案，但是今年前2個月竟然只剩4案，與去年同期的43案相較，暴跌超過9成。
不只是程序相對簡單的危老重建，規模更大的都更案也同樣急凍，今年前2個月台北市的都更核定案也只有4案，與去年同期36案相較，也是暴跌9成，加總全國各縣市政府的統計，去年前2個月全國都更核定案有90案，今年剩下10案，其中新竹、台中、高雄等房地產熱區的都更核准案數甚至掛零。
現在台北大街小巷到處都看到老屋拆除重建的熱潮，是蔡英文總統8年任期內的重要政績。2020年之前，內政部與國會聯手修法、給容積獎勵、給時程獎勵，更把都更與危老重建程序徹底透明化，成功引爆了老屋更新的熱潮。
蔡英文卸任還未滿2年，危老與都更就暴跌，許多房地產分析師將原因指向危老時程獎勵在去年5月到期後，賴清德政府沒有延續，導致建商意願大減。不過，這並無法解釋都更案件同樣暴跌9成的現象，真正的關鍵在房地產市場結構已經徹底轉變，急凍的原因不是政策，是市場力量導致。
房地產持續多年的漲價熱潮已經進入尾聲，更糟的是，率先完工的高價豪宅面臨買盤疲弱、老地主又搶賣保留戶變現的雙面夾擊，當然，原本總價3千萬元的老屋，蓋好後變成要價1億元的豪宅，房貸金額瞬間翻了3倍，買方與銀行的資金壓力大增，市場就此急凍。
市場冷卻的總結現象就是，在家戶總數逼近100萬戶的台北市，總價1億元以上的豪宅，去年全年成交戶數竟然只有146戶，依照這個去化速度，台北市正在興建中的高檔豪宅，幾十年都消化不完。
當然，都更與危老熱潮急凍並不等於房價下跌，台灣股市大漲，總市值在2025年前後從60兆元一路漲破100兆元，多出40兆元的股市財富，就算其中有4成被外資拿走，台灣人自己的財富也增加了二十多兆元。財富快速增長的國家，房地產價格不會重跌，這是房價最大的防護網。
我們真正該做的不是猜測房價的漲跌，而是居住安全。原本都更與危老就只是都市更新的工具之一，全台灣幾百萬戶的老房子不可能全數拆除重建，建立老屋結構安全機制，才是確保國民居住安全的正辦，更何況，確保建築安全的老屋也能保值，幾百萬殷殷期盼都更而不可得的老人們，才能獲得生命與財產的防護網。