重劃區神話，破了？1／買了就賺已成過去式　萬坪開發案背後有人一等十年

文／林喬慧

「這是全台灣最大的捷運聯開案，讓新店更加繁榮！」去年底，新北市大家長侯友宜和愛山林建設董事長祝文宇、宏匯集團創辦人許崑泰簽下一紙價值上千億元的合約，宣告十四張站暨南機廠開發案正式啟動。

規模夠大，話題夠熱，條件看似完美。五千多戶住宅、數萬坪商場與商辦空間，官方估算可創造上萬個就業機會。照過去的市場邏輯，這樣的開發案，幾乎等同於宣告「下一個明星重劃區誕生」。

「在我看來，重劃區沒有失敗的，只是時間長短問題。」一名擅長在雙北市整合開發的建商董座這樣對本刊表示。這樣的觀點，並非毫無根據。回顧台灣都市發展歷程，重劃區長期扮演房市成長的重要引擎。按照永慶房產集團業務總經理葉凌棋的說法，原因在於「相較於傳統蛋黃區老舊、不規則的環境，重劃區總能帶來新生活型態，感受上較符合年輕購屋族群需求。」

但這次十四張開發案，縱使在在都符合過往明星級重劃區要素，但仍有業者私下持疑慮態度。並非該區條件不好，而是重劃區過往「等時間發酵」的成功經驗正受到挑戰。

從新店央北、新莊副都心、頭前重劃區，到桃園青埔，乃至近年因科技題材而受到矚目的北士科，每一波房市循環中，幾乎都能看到新興重劃區的身影。然而，在資金充沛的大多頭年代，「時間」並非成本，只要能在區域初期提前卡位，往往就能掌握相對低點；但在政策緊縮、交易量持續下滑的環境下，時間本身反而成為風險。

當前房市資金不再氾濫，交易量也難以無差別支撐「未來價」，根據內政部統計，六都2025年全年買賣移轉棟數僅20萬出頭棟，較前年同期大減24.6％，來到近8年新低。顯然，買氣急凍，市場不再願意為房市付出同樣的耐心溢價，其中自然也包含過去的常勝軍重劃區。

全面普漲告終，重劃區也正式進入分化時代。種種現實數據，都讓投資人內心更想弄清楚一件事──眼前的重劃區房價憑什麼看好？

為此，《住展》走訪產業鏈上下游後，歸納出三個彼此環環相扣的核心指標，讓讀者作為未來觀察重劃區的基本篩選邏輯──核心外溢、產業聚落與軌道樞紐；同時，本刊也從北到南盤點各個具一定代表性的重劃區域，從中挑出結構條件相對完整、值得持續關注的「績優股」，替讀者進行第一輪把關。

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