房子登記親友名下真的比較省？「借名登記」返還恐多繳2種稅！
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為了爭取優惠房貸或稅率，有些人會選擇將房地所有權登記在親友名下，看似省下利息與稅負，卻可能在返還或繼承時衍生額外稅務成本，不可不慎。
撰文：余佳璋
案例說明：請親友返還房地竟要補稅？
王先生於2015年購買了一處房地，當初為了獲得較優惠的房貸條件，便跟在公家機關工作的姊姊說好，將房地登記在她的名下，以便適用公教人員房貸優惠利率。未料王先生在2021年時因一場車禍不幸身亡，王太太請姊姊歸還該筆房地未果，只好在2022年向姊姊提出訴訟。
因借名登記時，王先生曾與姊姊簽訂契約，且金流等情形也證明該房地的稅費皆由王先生負擔，最終法院判決確定，姊姊應將土地移轉給王先生的繼承人王太太，但王太太在取回所有權時遇到了需要補稅的問題。
有些人購買房地產，為了取得優惠房貸條件或稅率，會將所有權登記在熟識的親友名下，但這些看似可獲得的優惠利率及利益，在借名人取回所有權時，仍然要依照《土地稅法》及相關規定繳納稅款，一來一往之間的風險必須留意。
「借名登記」雖然常常聽到，但許多人概念相當模糊，也不清楚可能面臨的風險。建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠解釋，借名登記是指實際財產所有權人（借名人）將財產登記在他方名下（出名人），形式上由出名人持有，但實際上仍由借名人管理、使用及處分。
常見的原因包括：⑴節稅需求。借名人名下已有多筆不動產，為了適用自用住宅優惠稅率而向親友借名登記。⑵資格限定。如案例中需具備公務員身分，或是農民身分才能取得房貸優惠利率等情形。⑶信用問題：因貸款人信用條件不佳，只好使用別人的名字登記等。
林心瀠指出，這種行為基於信任關係，雖然在法律上承認其效力，但可能產生法律風險，特別是在不動產的登記上，形式與實質上的所有權分離，容易引發糾紛。如同案例中，王先生（借名人）需承擔日後姊姊（出名人）可能不願意返還房地，或是下方將提及的稅務相關風險。
按照《土地稅法》規定，土地移轉所有權時需課徵土地增值稅。除非是政府機關公有地、農地及繼承取得之土地等，或其他依《土地稅法》規定可免課徵土地增值稅的情形。而借名返還的移轉並沒有在上述免課徵的條件中，無論移轉原因為買賣、自訴返還、法院判決，都仍需依規定申報並課稅。
借名登記者亡故 繼承人要繳納2種稅
林心瀠進一步解析，案例中當判決確定後，王太太需以姊姊（出名人）2015年取得土地時的公告現值作為前次移轉現值，再以王太太（繼承人）於2022年提起訴訟時的公告現值作為本次移轉現值，依兩次公告現值差額計算漲價總數額，並據以核課土地增值稅。
由於繼承取得的土地不需繳納土地增值稅，若是王先生一開始就以自己的名義購買房地，則王太太繼承房地時，就不需課徵土地增值稅。
另外，案例中王先生不幸辭世，依《遺產稅法》規定，王太太應於王先生往生之日起6個月內申報遺產稅，又因王先生往生時，該筆房地並非在王先生名下，等到2023年判決確定時，早已超過申報期限。故會以判決確定（已確定該筆房地所有權）之日起算，6個月內需補申報該筆房地之遺產稅。
（圖片來源：Shutterstock僅示意 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上） 文章出處：《Money錢》2026年2月號 下載「錢雜誌App」隨時隨地掌握財經脈動