最大、最難、最偏遠 重建案全展開 老屋翻新 全台動起來

文／洪綾襄

根據《財訊》報導，5年前《危老條例》實施，帶動老屋更新風潮，更新速度比未頒布前成長17倍，連帶掀起飯店、廠辦、商辦改建風，各縣市陸續揮出都更起手式，至今全台累計都更及危老件數突破3500件。

疫情令人重新思考，生命安全遠比更新換回坪數的差距重要，告別不耐震、不防火、缺乏管理的危險老屋，透過老屋翻新，邁向嶄新人生。

「回家如同玩命！牆面鋼筋裸露，枕頭大般的水泥塊不時剝落，地震來心驚膽顫，」根據《財訊》報導，全台規模最大的海砂屋台北市「延壽國宅」，住戶們等了11年，終於排除不同意戶成功都更，今年7月動工拆掉最後一塊基地J區，包含先前拆除的M區、K區、I區，總共4大街廓，總面積達5650坪，整合戶數共計六五四戶，可說是都更史上一大里程碑。

最大、最複雜 延壽國宅、永和大陳新村　具指標意義

不僅如此，有全台最複雜都更案之稱的「永和大陳新村」，為大陳島居民隨著國民政府來台安置的住所，整體面積高達2萬4千多坪，屋齡超過40年，巷弄狹小，違章增建成為地方治安死角。新北市政府為更新將其劃定7個單元，單元2於2020年完工後，單元3於今年5月順利報核事權計畫，單元5、6、7已徵選實施者進場整合，而單元1、4整合比率已達9成，預計9月公告招商。

此外，《財訊》分析，海砂屋「台南市安平國宅」成立更新會七年來，因基地面積達2398坪，共有226戶，本就整合不易，加上房價沒有誘因、又遇上工料成本雙漲，每每開標落空，興建者難尋。在台南市府增加容積、爭取中央補助等大力促成下，今年8月底，總算成功引資華友聯，成為投資新建工程最優申請人。

最偏遠 不只雙北遍地開花　離島澎湖也加入

《財訊》報導指出，老屋重建案正在全台如雨後春筍般冒出，除熱門區雙北市以外，包括苗栗縣第一件自辦都市更新案去年動工，地點就在竹南鎮最早發展的中港老街；苦等14年的高雄博愛都更案，也是高雄第2個自辦都更案明年將動工。甚至連澎湖縣也核定了第一起「中興戲院都市更新案」，其中住宅部分已經開始對外銷售。而面積門檻較低的危老案，六都近年累計的申請件數皆已破百件。

根據《財訊》報導，5年前，《危老條例》頒布實施，讓小基地也能參與重建；3年前《都市更新條例》的修訂，使審議明確標準化，為老屋重建揭開新的篇章，每年帶動的相關商機高達5百億元至1千億元，累積為龐大的內需兆元產業。

根據內政部營建署統計，都更施行20多年來，2019年核定件數首次在單1年度突破百件。2020年危老大爆發，單一年核定件數高達850件，而截至2022年8月底，全台累計的都更及危老件數突破3千5百件。近年平均單一年度都更和危老案約七百件，對比2016年之前的平均44件，成長17倍，成效斐然。

《財訊》報導指出，不只住宅，飯店、商辦、廠辦也迎來國內史上最大規模的重建動能。「台北神旺大飯店」9月歇業，預計打造成東區新地標；台灣第一座民營五星級飯店、營業一甲子的「台北國賓飯店」，餐廳已於8月底停業，10月拆除。

工業區都更方面，則有甫完工的華南金控土城廠辦都更案，7月揭牌正式成為「新北市工業區都市更新示範基地」；中華工程預估砸150億元，也正在土城工業區內打造的「中工雲宇宙產業園區」。7月，桃園市首件開工的工業區都更案，日月光預計投入3百億元興建「日月光中壢廠第二園區」，帶動在地就業機會和產業發展。

而都更國家隊「國家住宅及都市更新中心」更是城市再造的推手，4年來在公辦都更共完成六案招商，投資金額高達234億元，包括台北市南港玉成案、信義兒福A1，新北市保二總隊案等；今年預計再增加6案招商，投資金額上看5百億元，挑戰前4年總和。

最新動能 不只住宅 飯店、廠辦重建強強滾

百億元興建「日月光中壢廠第二園區」，帶動在地就業機會和產業發展。

老屋重建潮推向全台，的確有其迫切性，因為全台老屋也正以飛快速度增加。2012年，全台逾30年老屋為292.16萬戶；根據內政部不動產資訊平台最新統計，截止至2022年第2季，老屋數量已經高達460.66萬戶，10年來增長168萬戶，預估十年後老屋數量將達到6百萬戶。

目前全台老屋占比已高達51.09%，超過5成，換句話說，每兩戶就有一戶是屋齡超過30年的老屋。6都中尤其又以台北市最老，老屋比率高達71%，平均屋齡達到37年；高雄市老屋比率居次，達52%；台南51%。在數量上，新北市的老屋數量最多，達77萬戶，其次為台北市的64萬戶、高雄市的58萬戶，全台都必須嚴肅面對老屋耐震度不足、管理欠佳的居住安全問題。

最嚴肅課題 全台老屋占比近半 耐震度普遍不足

根據《財訊》報導，對此內政部次長花敬群端出政策牛肉，主要有四：首先，為公有地危老建立價值評估機制；由於國有地在法規上無法拒絕都更，但是危老卻礙於法規，失去重建機會，目前內政部已啟動修法作業。第二，協助民間創立都更專業品牌：可增加民間信任感，現代地政聯盟召集人王進祥更建議制定「開發整合士」的專業證照及規範，訂立相關收費標準，更有助推動都更危老。

第三，都更審議效率危老化：花敬群建議地方政府將都更項目內容、獎勵制度等明確化，經建築師、估價師、結構技師等專家審過勿重複再審，期待沒有重大爭議案一年內審完、涉及海砂屋等危險建築半年內審完。

第四，加強危險建物、危險窳陋區列管：為避免高雄城中城大樓憾事再發生，各地方政府已針對老舊危險複合用途建築物進行列管及改善推動作業。花敬群建議地方政府對於大範圍窳陋頹敗區，以劃定「政策性更新地區」態度，直接介入處理，會讓地方百姓更有感。

中央有政策帶頭，各地方政府也積極推動配合。台北市都市發展局局長黃一平表示，台北歷年核定更新案件量為全國之冠，2019年至今近3年，市府報核案件數416件，核定案件數393件，核定比率94%。

最有力夥伴 中央、地方攜手合作 加速再造城市新貌

根據《財訊》報導，台北市首創「公辦都更2.0」，黃一平說，過去建商不願進場的老屋，若自主整合逾9成，可由政府出面協助推動。為增加誘因，台北市政府近來將原先捷運場站周邊5百公尺範圍，申請TOD（大眾運輸導向開發）容積獎勵的33場站，擴大至93個場站適用，引導捷運周遭老舊建物社區改建，達成公私協力、都市再生效果。

新北市政府城鄉發展局局長黃國峰指出，侯友宜市長上任後推動都更三箭，首創「跨區都更方案」，將釋出小基地容積移至高密度發展地區使用；亦首創公辦整建維護，推出「示範街道環境改善計畫」。執行至今成效卓著，市府共計受贈超過17公頃公益空間，更提前達到多元都更原訂2022年核准750案目標，市府亦重新設定2024年目標倍增核准破千案。

《財訊》報導指出，以桃園來說，截至2022年7月底，桃園市都更重建及危老案件量共148案，包括公辦都更五件，自辦都更13件，危老重建130件。桃園市長鄭文燦直言，桃園房價不若雙北，「整合不易、利潤不足、意願不高」成為都更推動的絆腳石，不過仍希望以公辦都更起頭，帶動舊市區都更危老。

儘管老屋重建正如火如荼地推動，但近期營建成本面臨工料雙漲，重建市場也出現微妙變化。業內人士指出，目前有兩大趨勢，一為危老案暫緩，都更案崛起；二為地主自建、委建模式興起。原因是面積愈小營造成本愈高，百坪以下的危老案興建成本，是面積達三百坪都更案的兩倍以上。再者成本波動風險提高，建商與地主的分配認知有差距，建商利潤受壓縮，不願進場，地主轉採自主重建。

此時，《財訊》報導指出，尋找信任的評估團隊、上哪裡找資金等問題，就更顯重要。為加速中央政策的推行，目前八大公股行庫積極衝刺都更危老業務，其中除了設有都更融資專區，旗下亦有公股銀行投資的建經公司，提供全案管理服務。一八年成立的台灣金融聯合都更公司也能提供靈活的籌資管道，甚至參與前期整合和完工銷售，彈性客製化地主需求。

有豐富合建經驗的台灣金聯資產管理公司董事長施俊吉指出，都更有許多迷思待破解，包括不應執著一坪換一坪，如台北市窄巷內的住三住4、5樓公寓因容積限制，很難達到；以及不應認為建商全數暴利，最近原物料驚驚漲，建商要承擔成本上漲風險，應換位思考；改建後的房屋不僅安全，價值還大增，加上疫後全球大撒幣造成通膨，好的資產反而保值。

最佳後援 銀行及資產管理公司 協助資金規畫

第一銀行董事長邱月琴強調，由於都更及危老主要是考量如何創造住戶、政府與銀行三贏，所以因應高齡化，一銀可結合危老和信託，分到新屋後可辦理「以房養老」，藉由新厝價值提升有更多的穩定現金收入，亦能搭配「保全型不動產信託」、「安養信託」等，讓重要資產受到信託機制的保護。

華南商業銀行總經理黃俊智表示，兩年前華南銀行與華南金資產管理公司共組「都更危老華南隊」，提供地主從規畫設計、融資信託、興建售服的一條龍服務，除住宅外，也設置工業區都更專責窗口，配合政府推動工業區立體化及都市更新，來滿足各面向的都更需求。

來勢洶洶的疫情，讓人體會到生命的可貴；生命財產的安全遠高於換回坪數的差距，老屋重建其實是划算的投資。愈早參與重建，也才能愈快擁有溫馨安全的新家園。…（本文出自《財訊》雙週刊668期）