媒體稱「可負擔住宅」房產業問號多 桃市府：限制炒作非制度缺陷
某媒體20日針對桃園市首創「可負擔住宅」制度提出若干質疑，桃園市政府表示，尊重且感謝各界對新制討論，但相關評論對制度設計存在部分誤解。
市府強調，該政策並非社會住宅的替代品，而是填補租屋與購屋斷層的關鍵缺口，限制炒作獲利本來就是制度設計的目的，而非缺陷；想要買房獲利的對象，本就不是政策推出的目標族群。盼中央與社會各界能跳脫傳統房產商品化思維，共同支持地方推動創新居住政策，保障下個世代的穩定居住權益。
桃園市政府都發局長江南志則針對媒體報導中提到的多項質疑，歸納出4點說明。
首先，可負擔住宅並非外界類比的「使用權住宅」或「地上權住宅」，而是全國首創的「去商品化所有權住宅」。
可負擔住宅的核心精神在於「保留居住權、排除投機權」，透過封閉市場、信託管理及價格管制等機制，讓住宅回歸居住本質，而非投資商品。政策目的在於協助買不起房的家庭獲得穩定住所，而非創造資產增值機會，因此限制炒作與套利本來就是制度設計的重要目標。
其次，可負擔住宅並非社會住宅的替代方案，而是要補足現行住宅政策的重要缺口。
社會住宅採行「只租不售」模式，主要協助短期或過渡性居住需求；然而許多年輕家庭面臨的現實困境是，收入不足以負擔一般市場住宅，卻又有長期穩定居住的需求。過去住宅政策長期存在「租不起、買不到」之間的斷層，買不起市場住宅的人未必符合入住社宅資格，而符合社宅資格者也未必有能力進入購屋市場。
可負擔住宅正是為了填補租屋與購屋之間的政策空白。桃園市政府正在推動的是「社會住宅（只租不售）」、「可負擔住宅（可買但不炒）」及「住宅修繕政策（延長既有住宅使用年限）」三軌並進，共同建構更完整的住宅政策體系，而非彼此取代。
第三，限制轉售對象及價格與封閉交易市場避免「樂透宅」。
針對外界質疑可負擔住宅可能形成「樂透宅」現象，江南志表示，過去之所以出現樂透宅爭議，正是因為政府補貼所創造的價差最終流入私人市場，形成高額套利空間。
可負擔住宅制度則透過限制轉售對象及價格、封閉交易市場、平台管理等機制，避免公共補貼轉化為私人暴利。當住宅無法以市場價格進行套利時，所謂「中獎暴利」效應將被大幅消除。
與其說是樂透宅，桃園可負擔住宅更接近新加坡組屋、英國Shared Ownership以及美國Community Land Trust等國際制度，雖然仍各自略有不同，但所追求的「世代可負擔性」目標是一致的。
第四，首批推出107戶是起點，2030年前釋出1000戶。
江南志表示，任何創新制度都必須從試辦開始，107戶不是終點，而是制度的起點。臺灣第一批社會住宅推出時供給量同樣有限，但如今已成為中央與地方共同推動的重要住宅政策。
桃園市府將透過整體開發區回饋、都市更新回饋等方式配合都市發展達成永續供給，目前也以都市計畫手段選定A20、A21及體育園區等便捷地區要求開發商共同參與捐建。因此應該檢驗的是制度是否具有擴張能力，而非以首批數量否定制度價值。
江南志強調，真正值得關注的問題是人民能不能住得起，而非住宅的資本利得增幅。過去臺灣住宅政策與市場普遍存在「買房兼具居住與投資功能」的思維，但在現今高房價時代已經證明，當住宅過度金融化與商品化，最終受害的是無法進入市場的年輕世代與一般家庭。可負擔住宅將開闢另一條道路，讓住宅真正回歸居住功能，讓年輕家庭能以合理價格取得穩定住所，也讓公共資源持續留在公共體系內循環運用，這是居住政策思維的創新。
江南志指出，張善政市長日前前往新加坡參加全球城市高峰論壇，可負擔住宅就是大會議題之一，許多參與城市皆提出相對應的做法，臺灣不應該自我設限，居住正義不應該找各種理由停下腳步。
江南志呼籲中央儘速完成相關制度審查，市府團隊已就相關問題與政策構想向中央完整說明，期待中央支持地方跳脫傳統房地產商品化思維，共同推動創新住宅制度。如果掌握資源的少數決策者仍以既有框架限制政策可能性，不僅將加劇政府興辦社會住宅的財務壓力，也可能錯失制度創新的契機，進而犧牲下一個世代多數年輕人獲得穩定居住的基本權利。桃園市願意成為全國第一個嘗試者，歡迎社會各界持續檢驗與討論，讓臺灣住宅政策除了「租」與「買」之外，能夠開創第三條道路。
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