央行資金管制應排除都更 加速房市供給

我支持政府打炒房，但都更改建應排除於央行資金管制之外。

文／胡偉良

2024年9月，政府啓動第七波金融管制措施之後，房市局勢大變，進入「三冷」狀態，即買氣冷（下滑）、推案冷（建商觀望）、信心冷，也導致供給被系統性壓縮。

面對前些時候台灣高漲的房價與幾近瘋狂的搶買氛圍，政府為了打擊炒作行為，透過一系列政策手段對房市進行調控，像是中央銀行實施的信用管制、提高建築貸款準備率、限制銀行房貸集中度等，無疑有效的抑制了短期投資與投機炒作，為市場降溫。

然而，這些政策雖有助於達到「打炒房」目的，卻也連帶波及了原本合法且具有公共政策目的的都市更新與危老重建，因為房地產市場內資金流動性的不足，對社會整體造成不必要的負面影響。

當前房市的「冷」，是不健康的反應

房市當前的「冷」是一種不健康的反應。解決房價飆漲，「不是凍結市場，而是應該加快供給」。政府與市場應將重點放在推動都市更新、加速老屋重建，以提升「較高檔次」住宅物件的供給量，解決根本的供需問題，否則長期仍將面臨房價上行風險。

我個人則非常支持政府打炒房的方向，但在具體做法上，我認為應將「都市更新與改建排除在中央銀行的資金管制限額之外」，以確保重建與供給的正向發展不受阻礙。

打炒房從政策面，明確區分兩性質

從本質上來看，都市更新與危老重建的核心目的，是為了改善老舊社區的居住環境、提升建築安全性與都市機能，並非炒作圖利。因此，政府的打炒房應從政策層面上明確區分「炒作性開發案」與「公益性都更案」的性質。

中央銀行與相關主管機關，應針對「具公益性質」的建案給予資金上的彈性與支持，例如不列入放款總量的計算、提供較寬鬆的融資條件，避免使政策本意扭曲成為阻礙都更進行的絆腳石。

從宏觀的角度來看，要讓房價真正回歸理性，需同時從「減少需求」與「增加供給」兩端著手。

政府近期的信用管制與課稅措施，屬於針對需求端的管理，短期效果確實明顯，但長期而言，唯有提高住宅供給、加快建案推動速度，才能從結構上解決房價過高的問題。而都市更新正是增加供給的關鍵途徑，將都更案從資金管制中排除，實屬政策精準化的必要調整。

合適的政策環境，才有力推進都更

高房價的解方不是凍結市場，而是提升整合效率。

以我們自身的實務經驗為例，自危老條例實施以來，我們已完成了4個危老重建案，施工中的也有6件，已送件及今年準備送件的都更案件則更達18件之多，基地面積有13000多坪，顯示民間建商若能獲得合適的政策環境，便能有效推動都市更新與重建，加速老舊市區的更新進程。

尤其是都更所面對的挑戰，包括來自地主整合、重建資金的籌措、設計規劃與公共設施協調等複雜程序，已經令很多建商卻步，若再因資金管制導致融資困難，無疑會使得都更的推動時程大幅延宕，甚至使原本有意願參與的地主、建商因信心不足而退出，非常可惜。

面對這樣的困境，「房價真正的剎車，不是凍結市場，而是加速供給。」

打造都更新產業鏈，提高建商參與意願

為了使都市更新成為一種可永續經營的模式，品嘉建設也積極整合業界資源，與多家策略夥伴如華𦚯集團、國宇建材、酷博樂（Cupola360）及宥辰興業簽署合作備忘錄，從AI建築設計、智慧巡檢、綠建材到資源循環利用，打造都市更新產業鏈，展現民間建商對於城市治理的高度參與。

總結來說，我們支持政府政策的總體方向，但也要呼籲在執行層面精準調整，避免「一刀切」的政策影響公共利益。

如何在「抑制炒作」與「促進重建」之間取得平衡，這也是當前政府與社會所共同面對的課題。而將都市更新排除在資金限額管制之外，或許正是解方之一。

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