租屋注意！租金兩極化 少關鍵優勢、老屋租金面臨「下修壓力」？
好房網News記者林和謙／台北報導
因應淨零碳排趨勢，台灣政府的政策目標為2050年須有100％新建建築物為「淨零碳建築」，既有建築物必須要有超過85％達「淨零碳建築」標準，此議題也受到各界與不動產業關注。中華民國都更危老重建協會副理事長李興中表示，以租屋市場來看，隨著政府從今（2026）年起將建築能效全面納入「不動產租售說明書」與「實價登錄平台」，它已成為直接改變不動產估價與租賃市場遊戲規則的「關鍵資產」，此外，建築能效低落的老建物將面臨「租金下修的壓力」。
在全球淨零碳排趨勢與台灣「2050淨零排放路徑」的雙重驅動下，李興中說明，融合建築能效標示（BERS）、綠建築標章（EEWH/LEED）與淨零減碳節能三合一的「永續低碳建物」，已不再只是環保倡議，更將決定未來不動產的價值走向。
傳統租屋面臨租金下修風險 「綠色溢價」更猛？
以租屋市場來說，李興中列出包括租金定價、租客能源成本、租客結構與穩定度、持有稅負成本、金融融資條件…等關鍵面向來解析。租金定價表現方面，現今既有舊建物的傳統租屋行情，租金完全取決於「地段、路段、屋齡與室內裝潢」；而三合一永續低碳建物行情（綠色資產）則享有約3％至12％的「綠色溢價」 ，在同地段、同屋齡條件下，因具備節能與 ESG 價值，定價能力顯著提升；以市場加乘效果與質變來看，實價登錄能效透明化後，綠色資產溢價被定錨，傳統低能效建物則面臨「棕色折價」風險，租金面臨下修壓力。
租客能源成本部分，傳統租屋市場的傳統空調與照明設備耗能高，隨著近年電費逐步調漲，租客的營運固定成本大幅拉高；李興中指出，三合一永續低碳建物（綠色資產）則現省 20％至 30％的用電量，外殼隔熱佳、配備智慧能源管理系統（EMS）與高效率節能設備，耗能大幅降低。市場影響方面，未來租客看房不再只看「純租金」，「高租金、低電費」的消長讓整體使用成本更划算，大幅提高租客與企業的付租意願。
綠色資產有極佳抗跌性？租期黏著度高
談到租客結構與穩定度，李興中說，傳統租屋市場的流動率較高、議價空間大，租客多為中小型企業或個人，景氣波動時易搬遷，且續約時房東往往需要讓利；而三合一永續低碳建物（綠色資產）則鎖定上市櫃、外資與半導體供應鏈，這類企業面臨碳費開徵與 ESG 申報壓力，「綠色辦公室」是剛性需求。在市場影響部分，企業完成綠色裝修並申報減碳額度後，租期黏著度極高、不會輕易搬遷，使建物在景氣低迷時具備極佳抗跌性。
持有稅負成本更是許多民眾所關注，李興中表示，傳統租屋市場方面，房屋稅依據地方政府評定標準單價與路段率全額課徵，無任何政策減免；至於三合一永續低碳建物，以台北市為例，率先推動建築能效達1級、1+級或0級之房屋，享有房屋稅評定單價折減獎勵；市場影響上，政府的稅制獎勵直接降低房東的持有成本，換算下來能實質提升全棟建物的淨租金投資報酬率（ROI）。
銀行愛綠色資產 利率與成數條件超優？
而金融融資條件方面，傳統租屋市場來說，銀行依據申貸人信用與傳統估價放款，中古老屋貸款成數通常僅 6～7 成，利率較無減碼空間；三合一永續低碳建物部分，銀行將其視為優質擔保品，給予更低的融資利率、更高的貸款成數（有機會達8成5）與更長寬限期。李興中說明，銀行看重低碳建物「長期能源成本低、保值性高」的風險控制優勢，促使業主能以更低的資金成本翻新或購置資產。
更多好房網News→