【錢進海外-日本篇2-2】進場容易退場難 專家揭日本購屋三大誤區
海外置產並非想像中的高CP值，所謂「快速獲利」與「低風險」，容易造成錯誤的期待，誠如前一篇的案例點出，文化差異所帶來的落差。信義房屋日本事業部經理柳政億指出，高投報率神話不復存在、文化與生活習慣的實際落差及日本稅制嚴格等，都是購屋前容易被忽略的風險，建議民眾謹守「三要和三不要原則」，否則恐落入「進場容易退場難」的窘境。
近年來，日本房市在全球資金湧入下備受矚目，儘管受到少子化、高齡化衝擊，總人口規模即將跌破1.2億人，但東京、大阪的人口逆勢增長，且資金高度集中，即便市場不若以往熱絡，房價始終有所支撐；另一個異軍突起的城市是京都，是日本最具文化底蘊的城市，吸引一批死忠客群，他們不在意投報率和價格，有高達7至8成是自住需求，屬於穩定的小眾市場。
房價反轉上揚 高投報率成歷史
擁有13年日本房產經驗的柳政億接受專訪時說明，日本房市在1990年飆升至高峰後泡沫破裂，房價出現長達20年的下跌，跌幅高達等2/3，之前有一名客戶以9000多萬日圓買下東京三房型物件，10多年後轉售賣不到3000萬日圓的價格，幾乎是「腰斬再腰斬」。
以日本的人均收入水準，上班族要負擔一間房屋是綽綽有餘，然而，房市長期重挫，讓日本人失去信心，導致許多人寧可租屋，也不願承擔買房風險，而高投報率也是在當時的背景下產生。直到近期房市回暖，日本高資產族群陸續重回市場，推升房價近年大幅上揚，但與其他國際城市相比，依舊「相對便宜」，在比較優勢下吸引外資與海外買家紛紛進場。
現在很多海外顧問打著高投報率或保證收益，柳政億指出，以往在日本房價重跌只剩1/3的時候，隨便選都能買到好物件，有不少進場投資的客群確實獲得高投報率，幾乎所有人都認為房市不會再漲，但隨著國際投資機構進場後，東京不錯的地段已經翻漲2到3倍，當房價持續墊高，很容易踩到地雷。
他舉台灣房地產為例，近年來價格持續上揚，租金投報率在2%左右，如果出現投報率5%以上的物件，通常背後暗藏風險，其實日本市場也是同樣的概念，畢竟位於東京的精華地段，「外國人真的有機會撿到便宜又大碗的物件嗎？」能夠不買貴，以合理價買到心儀的物件才是重點。
低價老屋有玄機 台灣經驗難套海外房市
另一個誤區是，以為撿到便宜，其實是買到當地人不愛的產品。柳政億指出，由於台灣房價較高，看到海外房地產都會覺得很便宜，看到折合新台幣約500萬的物件，省略查證的動作，衝動購買後才發現，當地只賣新台幣300到400萬元。
再來是日本天災較多、地處地震帶上，為了提高建築物的安全性，法規持續修正，許多老舊房屋因建築工法不符合規定，價格相對便宜，甚至連銀行都不願意貸款，流動性非常低，就連日本人都不會購買，而這類房屋通常還有一個特點，幾乎不在市中心或車站附近，反而位於較為偏遠的郊區。
柳政億舉例，不少民眾看到日本的「一戶建」（獨棟透天）都很心動，多屬於老舊、便宜物件，曾經有客戶購買入住之後，在半年或一年多之後就急著脫手，主因是生活習慣跟台灣完全不同，如果你在日本網購，包裹送到家裡就一定要有人簽收，偏偏透天沒有人代收，得親自跑一趟郵局，還包括倒垃圾、網路、修繕等全都得自己來，付出的時間成本極高。
信用卡遲繳難貸款 稅制嚴格勿觸紅線
另外，不少人選擇海外投資，除了資產重新配置以外，還考慮到節稅。柳政億笑著說，研究完全球的稅率，台灣的稅制相較有解釋空間，以今年來說，個人最低稅負免稅額每一申報戶調高至750萬元，有助於海外所得較多的民眾減稅，但日本就沒有節稅的方法，因為法制成本較高。
「只是信用卡遲繳，就有可能影響房貸審核」，他以認識的人為例，長期在日本生活的學妹，只因信用卡的款項遲交，即便補繳後，仍舊留下紀錄，沒想到在申請房貸的時候，就以此為由被銀行拒絕，更遑論想要逃漏稅，在日本根本討不到便宜。
買前先想好賣 留心仲介倒閉後遺症
柳政億強調，「在海外不動產，第一件事不是先談賺多少，而是先談安全」，看似投資收益很高，一旦面臨風險，有可能付之一炬，所以，購買之前一定要先想到如何出售，在資訊如此發達的時代，只要願意做功課，不容易被蒙在鼓裡。反而最大的問題是文化和習慣，民眾很容易用台灣思維去想海外物件，務必要秉持一個概念，「在台灣不會做的事情，海外也不要做」。
此外，近年來，不少海外投資顧問公司如雨後春筍般冒出，有部分更兼做海外仲介。柳政億補充，根據統計COVID-19疫情前，各類日本仲介家數來到43家，但疫情爆發後，出現關門倒閉至個位數的情況，買家赴日置產後，卻等不到售後服務，衍生許多問題，提醒民眾務必慎選進出場的合作夥伴，避免資產成為負擔。