【央行Q3前瞻2-1】信用管制鬆綁倒數？專家點名「第二戶」優先 這項政策更急著調整
備受矚目的央行第3季理監事會將於9月17日登場，面對房市買氣持續低迷，市場關注選擇性信用管制是否迎來調整？兩位房市專家認為，隨著不動產貸款集中度降至34.44%、創下20年以來的新低，抑制房市投機的政策目標已大致達成，本次理監事會有望出現鬆綁訊號，但不太可能一次大幅放款，第二戶房貸再放款及土建融18個月內動工規定可望成為優先檢視項目。
央行總裁楊金龍曾於6月表示，房市信用管制「基本上就到這裡了」，但第2季理監事會最終仍維持現行措施，形成「口風鬆、動作不鬆」的落差。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，從房市現況來看，去年就已明顯受到抑制，今年更是慘淡，央行從抑制投機的政策目標來看「已經達標」，下半年應該會有一次鬆綁。
不動產集中度創逾20年新低 專家：打房目標已達標
根據央行最新統計，截至今年7月底為止，不動產貸款集中度已降至34.44%，創下2006年7月以來的新低，前一次高點落在7月的34.60%。何世昌觀察，除了不動產集中度下滑，在房價部分，成屋價格出現下修，預售屋價格微幅滑落不到1個百分點，加上市場交易量縮等，反映信用管制的效果已相當明顯，若還要歸咎市場沒有被壓抑，恐怕有待商榷。
儘管央行在8月底曾公布，7月的消費者貸款餘額大升至11兆8,896億元，月增769億元，創下一年半以來單月最大增幅。何世昌直言，不動產放款總量持續成長，不代表房市買氣回升，主要是今年使用執照的核發量大，以及交屋潮帶動，後續分戶貸款需求增加，進而推升銀行的不動產放款，與市場實際買氣是兩回事。
打房不打地、「房價難跌」 土地成本才是關鍵
景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，對央行而言，選擇性信用管制的核心目的，在於避免房市過熱及銀行體系承擔過高風險，如今不動產貸款集中度大幅下降，即使未來房市出現較大幅度修正，銀行體系也不至於爆發過大的系統性風險，由此來看，信用管制的主要任務已經完成。
然而，房價並未大幅下跌，並不代表信用管制沒有效果。章定煊認為，真正的問題在於土地價格並未鬆動，「打房不打地，是白打」，即便政府限制房貸、壓抑購屋資金，卻未解決囤地、養地問題，土地成本仍然偏高，最終反映在房價及建築成本上。
他指出，當房市交易量萎縮、成本又持續上升，建商自然選擇按兵不動，甚至退出市場；因此，現在看到的房市低迷，不能單純解讀為信用管制還不夠，而是房市問題已經從「資金過熱」轉變成「成本高、買氣弱」，況且，銀行資金也面臨新的配置需求，例如高科技業面臨大規模資本支出與建廠需求。
第二戶房貸可望先鬆 專家：自住就不該一刀切
至於產業界提出第二戶貸款成數應恢復至8成，何世昌表達認同，第二戶房貸確實有放寬空間，但關鍵不只在貸款成數，換屋協處機制也應一併檢討。目前換屋族雖可透過切結方式適用換屋協處，若銀行不願意收切結書，即便房貸條件放寬，實際上仍無法貸款，與其延長18個月的換屋協處期限，不如直接檢討是否有必要保留此項，讓真正有換屋需求的民眾順利取得房貸。
何世昌指出，換屋族即便有自住需求，因換屋協處及第二戶貸款限制的影響，導致資金卡住；倘若能透過制度確認換屋需求，第二戶房貸就應該適度放寬，如果民眾有充裕的資金透入第三戶，「就真的不是自住」，沒有放寬的理由。
章定煊也認為，如果是自住需求，沒有理由一律限制，應該放寬至第一戶可貸款7成、第二戶貸款5成，透過貸款成數區隔自住與投資，而不是全面限制，然而，目前困擾銀行的是，無法辨別是否為自住需求，市場上仍有不少人使用「借名登記」。
他提及，如今銀行資金環境與過去大不相同，過去游資太多，房貸利率低，資金容易流向不動產；近年來高科技業需要大量資金進行資本支出及建（擴）廠，政府的重點是發展產業、協助企業，業者需要幾百億元資金，若透過海外管道融資，利率超過5%，所以，國內的銀行體系能否提供足夠的資金，成為目前資金配置的重要課題。
18個月動工規定恐成反效果 硬蓋小心成爛尾樓
為了防杜養地、囤地，央行於2022年1月祭出「購地貸款須於18個月內動工」的規定，建商申辦購地貸款後，原則上必須在18個月內動工興建，讓不少營造業、建商叫苦連天。何世昌指出，這項政策具有較高的調整急迫性，過去房市景氣好時，建商取得土地後在18個月內動工，確實能避免業者囤地、養地，如今市場銷售低迷，若仍強制建商動工，恐產生兩種結果。
他直言，一是建商直接解約，如台中市出現單一建案全數解約，退出市場；二是硬著頭皮蓋下去，最後卻賣不掉，反而形成爛尾樓風險，「景氣好的時候動工，跟現在的時空環境不一樣。」如果政策仍要求建商在市況低迷下，增加供給，不僅無助於房市，建商將承擔更大的財務壓力，因此，18個月內動工規定有重新調整的必要。
央行會鬆哪裡？ 專家：第二戶、18個月最有機會
由於央行在今年3月放寬第二戶貸款由5成上調至6成，是否有機會加碼？何世昌評估，從前總裁彭淮南時期迄今，央行信用管制的鬆綁節奏，通常約兩至三季就會有一次調整，既然房市買氣明顯降溫，下半年應該會有一次鬆綁，若能在此時釋放利多，產業將會有喘息的空間。
章定煊強調，央行不僅僅面對房市問題，而是整體資金如何配置，當不動產貸款集中度已降至34.44%，房市對金融體系的風險已明顯降低，因此，信用管制後續若要調整，重點不是讓資金大量流向房市，而是逐步回到更精準的管理方式。