房市冷卻推動銷售節奏革命 朱浩：服務業不動產未來趨勢將走向這關鍵

文／朱福山

週日午後，記者實地走訪桃園草漯重劃區。這裡推案量龐大，幾乎每個主要路口都能看見新建案的戶外看板與廣告帆布，基地間布條林立、訴求各異，氣氛看似熱絡，然而接待中心卻明顯稀少。

多數建案改以街邊門店銷售，甚至僅採預約賞屋制度，案場在平日幾乎空無一人，只在假日才見銷售人員進駐。這樣的景象，不若過往這般熱鬧。事實上，根據《住展》長期觀察，房市進入寒冬後，無論大型建商或代銷業者，都紛紛調整銷售策略與節奏，以應對市場變局。

在《2025商業服務業年鑑》發表會上，商研院商業發展與策略研究所所長朱浩指出，金融與不動產產業的生產效益已位居服務業前段班，顯示空間不再只是場地，而是支撐經濟運轉的「服務平台」。

他認為，提升不動產生產力的關鍵，不在於坪數擴張，而在於「流程化與數位化」——如何把營運經驗轉化為SOP，再讓SOP成為可被複製的系統，才是服務業空間價值升級的真正路徑。

朱浩進一步分析，「同一小時，不同產出」正是當前服務業最該正視的生產力落差問題。以餐飲、運輸倉儲等產業為例，加班量集中在尖峰時段，反映出業者普遍尚未掌握「巔峰時刻管理」的關鍵能力。若能透過流程化與數據化掌握高峰時段，進而優化人力配置與作業效率，就能在不增加成本的情況下提升整體產出，這也是服務業邁向智慧化的起點。

《住展》觀察，這種「巔峰時刻管理」的思維，近來也延伸到房地產市場。隨著房市轉冷、人流銳減，不少建案開始調整銷售節奏與模式：有的開發商為節省固定成本，不再設立大型接待中心，而是承租街邊店面短期設點銷售；也有建案改採預約賞屋制，平日時段案場不留人力，僅在假日集中安排代銷或專案接待，形同將人力資源鎖定在「銷售尖峰時段」。

從服務業到不動產市場，企業都在學習如何在有限人力下創造最大效益。朱浩提醒，未來的競爭力不只是比速度，更是比「節奏」——能否準確掌握需求高峰、有效分配資源，將成為房地產與服務業共同面對的下一場考驗。

他並指出，當商業活動邁向「在地化、即時化、科技化」，各區域的服務空間版圖也隨之重組：北部穩盤、桃竹因科技走廊外溢帶動專業服務與物流型不動產崛起，南部則因物流南移形成效率優勢，顯示服務業與不動產發展已出現明確的南北差異與功能分工。

根據經濟部最新出版的《2025商業服務業年鑑》，2024年我國服務業創造近15兆元產值，占GDP近6成，商業銷售額達33.4兆元，家數約134萬家、就業人口逾705萬人，顯示服務業仍是經濟與就業的雙核心。隨著智慧化與永續化浪潮推進，從物流園區、商辦到生活服務空間，「服務業不動產」正成為下一波結合數據、流程與人本創新的投資焦點。

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