2026年房市怎麼看？永慶總座：政策影響行情，剛需強區域跌幅5%以內，原因「有這些」

彭蕙珍

圖片 彭蕙珍　攝影 提供

「股票很好，很難房地產跌，這一次就發生。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，有4個因素會影響房市，包括：國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係、市場供給，而目前政策是造成房市低迷的主因。 他預期，2026年房市仍是回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為主力，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯。全年交易量估25.1至26.4萬棟左右，較2025年減少3%至增長2%之間。 至於房價，在第七波選擇性信用管制持續下，民眾持續看跌房價，且相較於一年前，房價已有下跌走勢。展望2026年，剛需強勁的區域房價跌幅預估在3~5%左右，市場供給量大的區域，房價則有5~7%的跌價空間。

葉凌棋指出，2025年受科技產業帶動，台股表現強勁，台股指數整體上漲36.5%。

然而，仔細看產業，只有電子股好，其他都很低迷。目前預估2026年的經濟會比2025年差，全球都在向下修正。

利率在2008年來最高　貸款成數為5年低點

台股強勁，房地產卻跌，確實是比較反常。他認為利率在其中扮演關鍵角色。現在平均房貸利率2.301%，為金融海嘯以來相對高檔，「長達20幾年，民眾的購屋行為是習慣房貸利率2%以下，曾經在2020年最低到1.349%。」

同時，房貸核貸成數也降至2020年第2季以來最低，約71.8%。對此，他說明，以過去數字來看，這並不是最低，在2010~2018年都是7成左右，然而，現在的房價對照於過去，高出約5成，對民眾來說差別就很大。

他舉例，「桃園房價在4~5年間漲1倍以上，2015年的房價可能才現在的不到一半，貸款成數雖然較低，在低利率環境，負擔也不會太重。」

他認為，近幾年房價上漲，也是造成銀行房貸額度不夠用的最主要因素，因此央行要信用管制。

價緩跌、量極縮　政策影響房市

「2025年股市好，房市處於『價緩跌、量極縮』在於政策，不在於經濟；未來重要關鍵是政策變化。」

他說明：「量極縮，是買賣雙方對價格的期待不同。」賣方不願意賣，買方想等降價。

葉凌棋預估，明年的買賣移轉棟數和今年差不多，「為什麼明年的量不會比今年縮更多？不能買的客人已經退場，有新青安支撐，換屋就看自有資金狀況。」

預售屋交屋高峰　區域供給決定價格

預售屋部分，他表示，根據內政部統計，2023年至2025年新屋開工約有38萬戶左右，以開工後3年完工估算，預估2026年至2028年將出現約32至36萬戶新屋完工潮。

觀察近2年預售屋交易表現，自去年7、8月房貸緊縮以及9月央行第七波選擇性信用管制影響，買盤快速降溫，今年預售屋交易量自4月以來已連續7個月低於4,000件，交易低迷。

不過，反觀近幾年來建照、新屋開工還是維持高檔，高開工量加上預售銷售不振，市場新案去化速度慢，未來新建餘屋可能逐步累積。初步估算，未來3年估有8至10萬戶建商待售餘屋量，市場供給增。

他分析，預售屋交屋後一年，約有1~2成交易量釋出，市場供應量上升。供給量大的區域，價格競爭加大；供給量小的地區，影響較小，仍要看區域及個案表現。

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