移入人口超多 北部大城卻有「1房地怪象」！專家提住宅規劃見解
好房網News記者林和謙／台北報導
大家經常討論台灣的居住正義與高房價問題，反觀新加坡，卻在短短60年間成功打造出完整且穩定的公共住宅體系，累計興建超過100萬戶「組屋」，目前約有8成新加坡人口居住其中，有效保障多數民眾的基本居住需求。此一經驗，值得台灣在推動住宅政策時深入借鏡與思考。
中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，除了參考他國成功經驗，台灣更應審慎檢討現行土地使用與都市計畫制度，尤其是建蔽率與容積率的配置是否符合實際發展需求。以桃園為例，長年人口持續移入，人口增幅居全國之冠，可開發腹地也相當充裕，但在部分地區，土地開發的建蔽率與容積率反而低於雙北市，顯然與人口結構與發展現況出現落差，政府應妥善研議並適度調整相關規範。
王瑞祺指出，若能在合適區位提高建蔽率與容積率，不僅可提升建商的開發誘因，也能引導開發能量往新興重劃區移動。透過政策引導，鼓勵開發商在興建商品住宅的同時，協助興建社會住宅、合宜住宅或其他平價住宅，將有助於創造更為多元且具彈性的住宅供給結構。
他進一步說明，全台灣其實有不少地質條件穩定、結構安全性相對較高的區域，居住風險較低，但這些地區的建蔽率與容積率卻長期偏低，導致土地使用效率受限。對於此類條件相對安全的地區，政府應更積極檢討法令，適度鬆綁限制，吸引更多民間資金投入開發與建設。
王瑞祺也提到，全台各地仍有許多新興重劃區，整體可開發腹地相當廣闊，政府可透過更前瞻的整體規劃，合理配置產業專用區、商業區與住宅區，甚至可思考設立「青年住宅專區」，搭配容積獎勵機制，引導開發商除興建商品住宅外，同步投入社宅、合宜住宅或平價住宅的建設，並結合交通建設、主要幹道規劃及捷運路網的布建與延伸，打造真正適合年輕世代居住與發展的生活環境。
王瑞祺認為，若能透過完整的住宅配套逐步增加可負擔住宅供給，或許有助於降低年輕世代對「買不起、租不起」的焦慮，讓民眾得以安居樂業，進而對緩解少子化問題產生正面影響。此外，針對社會上常見「希望房價大幅下跌」的聲音，他提醒，政府在抑制房價過快上漲的同時，也必須顧及整體金融與經濟穩定，目前全國住宅戶數約950萬戶，若整體房價下跌一成以上，等同於蒸發近10兆元的全民資產，其衝擊不僅限於房地產市場，更可能引發銀行體系的系統性風險，動搖整體社會與市場信心，後果不容小覷。
王瑞祺強調，他並不認為所有人都一定要購屋，但期盼政府在住宅政策上能進行更全面與長期的規劃。例如，台灣老屋數量龐大，都市更新與重建速度緩慢，政府可考慮鼓勵具備資金能力的民眾購買老屋，經結構補強與修繕後，作為中期投資或長期置產，並進一步釋出作為社會住宅或納入包租代管體系，同時搭配賦稅減免與未來交易免稅額等誘因，形成良性循環。
最後，王瑞祺呼籲政府應適時調整與鬆綁相關政策。他指出，房地產產業與上下游及整體經濟高度連動，涵蓋內需循環、就業市場、地方財政、稅收結構及社會穩定等層面，若交易量長期遭到壓抑、市場流動性不足，房地產產業恐將出現結構性風險，屆時不僅產業本身受衝擊，政府、金融體系與整體經濟都可能付出更高昂的代價，實不可不慎。
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