不讓虛坪改革亂了交易秩序、房價又漲 「這4點」要完美達到 專家解析
好房網News記者林和謙／台北報導
內政部推動虛坪改革，希望讓國內住宅產品的公設回歸合理設計及配置，以貼近民眾實際居住的使用需求與減輕購屋負擔，保障住戶權益及交易公平性。不過有房地產業界人士認為，公設比調降，開發商成本固定不變、而房屋總價依舊維持情況下，房屋售坪減少，新建案的建坪單價恐怕會拉高；對於虛坪改的爭議，CCIM投資師暨范之虹都市計畫技師、耕基地政士事務所所長范之虹指出，內政部有邀請相關專家與學者討論此議題，且已有清晰的方向，相信不但可降低公設比、也能維持現有交易秩序。
內政部針對虛坪改革，有兩大調整重點，第一，檢討「建築技術規則」的「免計容積」規定，希望藉由合理規範社區管委會等公設的設置面積標準，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；第二，為修正「公寓大廈管理條例」，將「停車空間」由公共設施改為專有部分，讓沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積。另外一個部分，為一般電梯「增列為免計容積項目」。
對於內政部提出的調整方向，不動產業界人士有提出相關意見與疑慮，包括建坪單價恐會拉高；以停車位改革來說，未來沒有買汽車位、機車位者，則無法使用車道，但若使用，則可能發生侵權行為、衍生糾紛；另外，調整方向上規定管委會空間為基地容積的1％，下限面積為20平方公尺、上限面積為100平方公尺，但有些大型社區或高品質社區的迎賓大廳就已用完100平方公尺面積，如此將會失去現代化生活水準，無法滿足購屋者需求與期待，影響購屋者的居住品質及權益。
虛坪革新爭議多，范之虹表示，內政部去年召開座談會，邀請中華民國地政士公會全國聯合會及相關專家、學者積極討論此議題，大致已有清晰的方向，現有很多建案共有部分登記，包括電樓梯間、梯廳、安全梯、無障礙安全梯、防空避難設施、地下室的機電、通路、車道、停車格、發電機室、通氣管、進氣口、排氣口、台電配電所、消防、垃圾與廚餘處理室…等多到無法想像的項目；范之虹建議，將車道及停車格與其他共有部分分割，單獨登記為共有部分2（車公），而原有其他大公項目登記為「共有部分1」（大公）。他說，如此區分，就可清楚規劃出停車格、車道，並可獨立登記為共有部分2（車公），而與「共有部分1」（大公）做出區隔，不僅讓買賣方都能有所遵循、也可有效降低公設比。
范之虹表示，上述討論及收斂意見後，不僅更清楚、更容易規範，並可帶來四種好處：1.不改變現有的交易習慣；2.可有效降低公設比；3.維持現有的交易秩序，市場安定；4.不須特別立法、能降低修法的阻礙。
此外，過去一些建商會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼、健身房…等空間進行銷售，導致市面上出現高公設比的產品。因此，內政部擬針對管委會的公設面積經過修正、將免計容積規定設了上下限後，原本有些很小型的社區免計容積額度不夠設置管委會空間，在調整方案中保障最低管委會空間面積，說不定就變成可以設置，這對於對後面推出的建案也是好的，另外設了管委會空間免計容積的比例上限，可避免大型基地建商為了把免計額度用完多灌虛坪。
范之虹指出，每一個建案的基地大小、條件、容積率、居民對居住行為配套設施需求都不同，有些大型社區、高價宅案的社區，多會規劃出多樣的公設來滿足住戶居住的需求，若強制限縮管委會的面積恐怕會造成「市場的無所適從」，建案難以設計，對於市場並非好事；市場上產品很多，不同價位購屋者，有不同的需求，限制管委會的使用面積並不容易，也是艱難的工作，這部分建議內政部參考台北市都發局107年10月2日北市都授建字第1076124774號函，對於管委會使用空間用途有很清楚的定義，區區上限100平方公尺管委會空間，並無法滿足現代社會居民住多樣性使用需求，內政部也許對上限面積要再放寬；范之虹表示，身為地政士也期許這次虛坪改革能成功，與國際接軌、讓不動產交易資訊更加透明，健康活絡的市場始於完善的制度之上。
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