運用「存貨3指標」破解建商的高EPS：找到真正高殖利率且業績穩定的營建股！

最近營建股好夯！佑佑推測，應該是因為過去幾年房市熱，建商推了許多個案，而這1、2年，正是這些建案完工、建商認列的時期，加上許多類股都已經輪番上漲過了，所以近期營建股都漲好多。

而且，營建股的殖利率普遍都不低，甚至還有破10%的個股（可以參考這篇：貿易戰避險》資金轉向資產、營建族群：存股族可關注這2檔，營建股15檔殖利率逾7%！）。但營建業的特性就是「產品賣掉就沒有了」，並沒有長長久久的貨源或訂單可以維持穩定的營收跟獲利。當然，有些建商靠著策略來布局收益型的產品就另當別論。

此外，因為建商的認列方式為「完工認列」，即便還沒蓋完就賣出，也要等到完工時才能認列，而預售時沒賣出，完工當然也沒得認，簡單說，要認列獲利，必須「賣出」、「完工」2個條件同時成立。

所以，常常會看到某家建商今年EPS（每股盈餘）賺10元、明年賺1元的極端狀況。股利是由獲利而來的，所以今年賺10元、明年賺1元，這2年配息一樣多的機率應該不高吧？

因此看到營建股的殖利率很高，千萬不要心花怒放就買進，你可能會賺到股利，卻賠了價差！而且這個股利還只領1年，後面恐被套牢還沒股利可以領，哭哭。要如何避開這種狀況呢？其中一個要注意的，是建商的「存貨」，建商存貨分3大類：土地、在建工程、成屋。

1.土地：這是建商的「貨源」，如果長期這個數字都一樣，表示建商土地買來就放著，除非日後直接賣土地，否則這個數字再高都沒有，只是一塊要繳地價稅的存貨。

2.在建工程：不論有沒有在預售時賣出，都會列在這個存貨項下，到了完工時，才會認列獲利，所以投資人光看這個數字並無法判斷該建案賣得好不好，只能透過打聽的方式來評估。如果預售狀況好，交屋就會有獲利，如果預售狀況不佳，那就要小心變成「賠錢貨」。

3.成屋：這是指蓋完但沒有賣出的建案，對建商來說可是燙手山芋，因為要繳交房屋稅和地價稅等等，如果觀察數季，發現某建商的成屋數字都沒有變化，表示舊案一直賣不掉，絕對不是一個好現象。

找到高殖利率的營建股，別忘記從其財報的附註中觀察這3項數據，才能買到殖利率高又穩健的公司喔！

●小檔案＿林帝佑

7年級後段班，不是草莓族、也絕非靠爸族。目前在《Smart智富》月刊擔任記者，不只因為工作需要，而是本身熱愛理財，所以積極學習任何能賺錢的相關知識。工作5年，還了20萬元的學貸、去了9個國家，還累積破百萬元的資產，被同事戲稱「小猶太」，希望能幫助讀者一起賺大錢！出國玩！

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