北市房市量縮價穩！專家指「政策利空鈍化」：小宅與新大樓撐盤
文／謝曉菁
根據台北市地政局統計，2026年4月台北市建物買賣移轉棟數為1981棟，月減17.9%、年減6.7%，整體交易量雖持續縮減，但跌幅已逐漸收斂。對此，台北市不動產仲介經紀商業同業公會分析，在股市資金動能仍強勁、政策利空逐漸鈍化下，北市房市正呈現量縮不墜、價穩築底的格局。
台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城表示，今年雖受中東衝突影響，能源、原物料與金融市場波動加劇，但台股表現依舊強勢，市場資金動能仍相當充沛。
根據央行統計，今年第一季購屋貸款新承做金額為1526億元，週轉金貸款高達2.7兆元，顯示市場熱錢仍然充沛，不只支撐起股市，也間接穩住房市表現。
蘇金城指出，雖然4月交易量較前月下滑，但成交量仍達1984棟，甚至略高於2023年《平均地權條例》修法前同期表現；累計今年前4月交易量達8070棟，年增1.1%，整體表現也優於2016年房地合一稅上路初期。
觀察價格，台北市住宅大樓、公寓與小宅綜合價格指數至今年1月已止跌回穩，月增0.1%，結束連續一季下滑。其中，大樓與小宅價格分別季增0.17%、0.12%，僅公寓產品持續下跌0.11%。
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蘇金城分析，自2024年9月第七波選擇性信用管制實施後，公寓產品累積跌幅達8.1%，明顯高於小宅的4.96%及大樓的2.46%，顯示市場產品結構正在重新洗牌。
他指出，少子化與購屋負擔提高的情況下，市場愈來愈偏好總價較低、屋齡較新的產品。以總價來看，小宅平均總價約1142萬元，低於公寓的1552萬元；若比較屋齡，大樓平均屋齡約21年，也明顯低於公寓的39年，因此在安全、管理與設備條件上更具優勢。
蘇金城直言，現在買方考量的不只是坪數，而是居住安全感與未來性，除非具備都更重建題材或學區宅等特殊供需條件，否則老舊公寓價格修正趨勢短期恐難逆轉。
觀察行政區交易表現，中山區4月以314棟穩居北市交易量第一，其次為大安區230棟；而萬華區則以221棟排名第三，年增幅高達92.2%，成為近期最受矚目的區域。
蘇金城分析，萬華目前標準住宅總價約1567萬元，不僅低於北投區，且具備成熟生活機能，加上西區門戶計畫、捷運萬大線等建設題材支撐，在與中正、大同及新北板橋、三重、中永和等區域的比價效應下，具備相當補漲空間。
針對政策面，蘇金城表示，央行3月理監事會議已針對第二戶貸款成數略為鬆綁，後續也針對換屋協處期限超過18個月給予彈性解釋，顯示政策已有微調跡象。不過，金管會仍持續強化授信審查與貸後管理，代表政府鼓勵自住、抑制投機的方向並未改變。
蘇金城認為，現階段台北市房市供給有限、剛性需求穩定，在市場修正幅度有限下，反而是自住客爭取價格與貸款條件的時機；至於高屋齡與老公寓屋主，也應正視市場風向轉變，適度調整價格策略，才能提高成交機會。