輪到換屋族笑了！央行放寬信用管制：換屋認定1年延至1年半「可溯往」…專家喊沒這麼簡單：這問題無解
彭蕙珍
圖片 今周刊資料照 提供
央行於周一（9/8）放寬實施近1年的房市信用管制！央行表示，考量實質換屋自住者需求，並落實本行信用管制目的，調整換屋協處措施出售原有房屋期限，由1年延長為18個月，同時溯及既往，自113年9月20日(含)以後錄案的貸款案件都可適用。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行1年換屋延長至1年半年，看似放寬，實際上對於第一線因需要「勾稽」（銀行要確認1年後查核，有沒有實際賣屋）而不願放貸換屋族的問題無解，恐怕在溝通上還要更努力。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
為解決房貸荒，行政院於9/4將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，銀行辦理新青安貸款，不再受30%上限約束，並回溯至9月1日。
換屋族放寬至1年半 還可溯及既往
央行週一則對換屋族放寬！央行表示，於2024年9月20日第7度調整選擇性信用管制措施，為達成信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求資金規劃，已提供實質換屋自住者新申辦第1戶或第2戶購屋貸款1年換屋期限協處措施。
這項措施實施近1年，多數民眾已能順利換屋。隨著房市交易降溫，近期民眾反映出售原有房屋時間拉長，或買賣雙方已簽約，買方因貸款須等待銀行排撥，延長交屋期限，致無法於1年內出售原有房屋等情事。
央行考量實質換屋自住者需求，並落實本行信用管制目的，調整換屋協處措施出售原有房屋期限，由1年延長為18個月，自113年9月20日(含)以後錄案貸款案件都可適用。
央行同時呼籲銀行，在借款人符合授信5P原則與實質換屋自住前提下，協助支應換屋者資金需求。
舊屋還沒賣、新屋又要貸款 銀行實際操作有難度
徐佳馨分析，目前央行對換屋族的規範是，換屋貸款者必須在一年內賣掉舊房，才能被認定為「首購式換屋」，享有相對寬鬆的貸款條件。
現央行將1年期限延長到1年半，然而，銀行在審核貸款時會遇到 「舊屋還沒賣、新屋又要貸款」的情況。這時候銀行需要「勾稽」申請人的舊貸款、新貸款與名下房產狀況，來判斷是否符合規範。
她強調：「實際上對於第一線因需要『勾稽』而不願放貸換屋族的問題無解，恐怕在溝通上還要更努力。」
換屋切結一年出售不到100件 延長確可鬆口氣
曾敬德表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限。
他指出，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣。但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
看銀行承做意願 對市況影響不大
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行主要順應民意，對卡關的換屋族稍微放寬，略表心意，給與緩衝空間。不過，切結書從12個月寬限到18個月，還是要看銀行承做意願，且緊縮的水位、放款集中度困境，仍未改善。
因此，銀行對於換屋族的房貸態度不會改變，仍然會希望把資源優先釋放給符合5P的申貸族，切結書放寬對市況來說影響並不大。
降低購屋者壓力 政策助益效果有限
中信房屋研展室副理莊思敏指出，央行將換屋族賣舊屋期限延長至18個月，雖能在一定程度上降低購屋者壓力，讓部分原本擔心一年內賣不掉而不敢行動的屋主，願意釋屋換屋，帶動需求增加。
不過，由於不動產貸款總量管制持續存在，加上銀行顧慮換屋族切結書的追蹤成本，多數仍可能對換屋族採取一刀切的作法，因此，政策助益效果恐怕有限，後續市場表現仍待觀察。
本文暫不授權媒體夥伴
更多今周刊文章
2家電信「停售4G吃到飽」！中華電信會跟進？為何1700萬4G用戶不願升級5G？專家曝最大關鍵
普發一萬現金確定了！卓榮泰宣布增加預算「1類人」也能領、最快10月入帳，可申領對象一文看