慘！為何貸款遲遲下不來？他親揭「10大關卡」：一次就崩盤
自第七波房市信用管制以來，不少民眾接二連三抱怨申辦房貸碰釘子，面對房貸持續卡關、買氣低迷的現況，確實讓消費者相當頭疼。財富方舟（RICHARK）創辦人吳建賢日前在臉書粉專「Cosmo房產教練 」中分享，房貸不是考試，沒有一次就定生死，它更像一場「長期策略遊戲」，很多人卡住，不是條件不夠，而是在錯的時間、用錯的方法、找錯的人。
為此，吳建賢列出10點一般人最常遇到的房貸痛點：
一、信用明明沒問題，卻被「聯徵分數」暗殺，主要是信用卡使用率過高，曾有小額遲繳紀錄，銀行只說一句：「系統評分」就被打槍。
二、明明收入不錯，卻貸不到理想成數，主因是銀行看的是「可被認列的收入」，不是你實際賺多少，像獎金、分紅、現金流、副業等，其實很多都「不算」。
三、自營商、接案族或老闆被銀行當成高風險族群，一般銀行只看「穩定性、可預測性」，若財報不漂亮被視為不賺錢，利率高、成數低、條件嚴苛，被迫用短期資金撐長期房貸，導致風險錯配。
四、買第二間、第三間，成數突然腰斬，央行信用管制名下有屋，風險加權直接拉高，原本算好的投報率直接失效，現金流瞬間翻負。
五、寬限期結束，月付暴增30％～50％，當初只聽到「前幾年很輕鬆」，卻沒有人幫你算「第五年之後」，導致日後現金流被壓縮，生活品質明顯下降。
六、銀行估價比你想像的低，銀行看的是「保守可回收價」，頭期款突然多出幾十萬甚至上百萬。
七、利率談不下來，只能被動接受，不知道不同銀行的「偏好族群」，不知道什麼條件可以談、什麼談了也沒用，因此每年多繳好幾萬利息，卻不知道差在哪裡。
八、房子很好，但銀行就是不愛，屋齡、屋況、產權、使用分區都是銀行在意的，和你在意的完全不同，喜歡的物件變成「貸不了的物件」，導致持有成本墊高。
九、貸款過了，卻發現現金流根本撐不住，銀行只管「你還不還得出來」，不管你「活得好不好」，因此每個月都在硬撐，不容許失業、空租，一次就全面崩盤。
十、沒有整體策略，只是在「一關一關硬闖」，貸款、購屋、投資、人生階段完全沒整合，每一步都在補前一步的洞，這樣只會越來越累，覺得「買房怎麼這麼難」。
另外，房仲公會全聯會近期調查顯示，逾6成民眾希望貸款成數能在8成以上，亦有逾8成民眾希望在購屋後3個月內取得貸款，然而現況與民眾期望悖離，平均貸款成數低於8成，且放款時間也拉長。為此，房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，目前無論房貸成數與取得貸款的時間都不符合民眾期待，顯示希望能調高房貸成數及加快貸款取得時間，政府本應協助人民排除障礙安居樂業，而非設下障礙阻絆購屋；至於房價問題，自由市場中自有市場機制調節。
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