凍況漸解 小宅化與總價戰成主旋律

文／李科諺

在房貸利率趨穩與關稅疑慮降溫的雙重利多下，北台灣房市正在走出「金龍海嘯」後的觀望氛圍。雖距離熱絡尚有一段距離，但從看屋人潮回流、新案陸續公開到產品策略轉變，都顯示市場處於逐漸回溫的階段。

區域買氣脫離谷底　小宅仍夯

整體來看，北區房市買盤結構仍以區域自住客為主，跨區購屋與置產型需求相對保守。像是新北三重、永和、桃園青埔與中壢等地，皆以生活圈完整、通勤便利為訴求，吸引當地或鄰近區域的首購族與換屋族群。此外，建商也傾向以一房至兩房的小宅為主力產品，以因應族群需求與降低總價門檻，提高市場接受度。

這樣的「小宅化」現象，已近乎成為北台灣房市的趨勢，不僅台北市建案多為20坪上下產品，新北與桃園的新案規劃也多將坪數控制在20至30坪間，搭配低自備或其他優付方案，積極吸引剛需族群進場。

區域熱點集中　建商分頭並進

隨著重劃區逐漸成形，開發熱點逐漸集中於潛力區域。例如新北的土城運校重劃區，以及桃園的青埔等地，幾乎形成建商集體卡位的現象。各大建案不僅具規模，且多為系列型推出，顯示開發商對該區域未來發展具高度信心。

然而，雖然地段集中，產品定位卻明顯差異化。例如青埔地區，有的主打水岸景觀，有的則以入門小宅吸引剛性買盤，顯示建商採用多頭策略，吸引各類買盤。

精華區掀總價戰 套房產品搶市

台北市由於土地資源有限，加上都市更新推動進度緩慢，危老重建成為市場主軸。大同區與中山區近期新案釋出，多規劃為一房、兩房產品，甚至有最小僅約8坪的套房。雖然每坪開價三位數以上已成常態，但受惠於捷運生活圈與成熟商圈機能，且位於市中心核心區位，仍有剛性買盤支撐。開發商多採「以小坪數壓低總價」的策略，進一步吸引自住型買方族群青睞。

總結來說，目前北台灣房市呈現「低熱度、穩步前進」的格局。買盤結構健康、開發集中度高，加上推案節奏有序，市場雖不火熱，但已足以暖化凍況。對建商而言，如何在產品規劃與價格策略上更精準，將是今年下半年最關鍵的挑戰。

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