所有權對決地上權 看懂「7折入主精華區」取捨 有土斯有財 VS. 只要住得好

文／林鈞澤

誰適合地上權住宅？ 購屋族群 適合與否 原因 想入住精華區，但預算有限者 ○ 能以較低門檻入住精華區，年限影響較小 單身族／頂客族 ○ 無傳承需求，年限影響較小 接近退休、重視生活品質者 △ 可降低入住門檻，但養老轉圜彈性較差 短、中期自住需求者 △ 持有期間不常，年限影響較小 首購族 △ 總價較低、但貸款條件與地租金額須謹慎考量 有子女、重視資產傳承者 ╳ 年限到期便無法傳承 投資置產、重視保值增值者 ╳ 價值隨年限減少，流動性差，轉手議價能力弱 資料來源／採訪整理　製表／住展雜誌

在房價高漲的今天，想在城市精華區置產，對許多人來說並不容易。市場上存在一種價格約為周邊行情7成的住宅選項，也就是「地上權住宅」，有望降低購屋門檻，讓一般人也有機會入主精華區。

所謂地上權住宅，是由建商向政府機關或民間地主標下土地使用權後，所興建的房屋。由於土地歸原所有權人所有，買方不會取得土地產權，而是擁有50至70年的使用年限，年限到期，土地與房屋須歸還所有權地主。

一邊是永久持有的所有權房屋，一邊是低價入場的地上權住宅。本期《住展》邀請馨傳不動產智庫執行長何世昌，與台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑，從價格、持有成本、貸款條件、使用年限與轉手難度5大面向，逐一比較兩種產品的差異，帶你看清這個選擇的全貌。

ROUND1 進場代價

房價7折是真的！用預算換精華區入場券

要說地上權住宅與一般住宅之間最直接的差異，無疑就是價格。何世昌指出，在一般情況下，地上權住宅價格介於市價的6至85折之間，其中以7至75折左右最常見。以近期台北市中正區建案『首御臨沂』為例，區域內單坪行情約在200萬元，15至18坪所有權產品總價約在3000至3600萬元之間；而同坪數地上權總價僅需2000至3000萬元，差距顯著。

低價從何而來？鐘少佑指出，地上權與所有權的本質不同，自然會為價格帶來直接的差距。「所有權是永久的，但是地上權會隨時間推移而消滅，是一種類似使用權的概念。」時效過了，土地自然要歸還所有權人。

自此不難看出，地上權住宅的優勢，在於可用相對低的價位，買到同一區段的房子，對於想在精華區置產的民眾來說，是能有效降低入手門檻的選項之一；另一方面，卻是以犧牲土地所有權和持有時間作為代價。因此整體而言，地上權住宅更接近長期承租土地。

綜合來看，地上權住宅以總價優勢勝出，但低價背後的代價，將在後續4個面向逐一浮現。

ROUND2 持有成本

地價稅 vs. 地租，持有負擔重新計算

價格是決定性因素，但購屋後「持有成本」同樣值得關注。持有一般房屋需繳地價稅，算法為土地持分的千分之二；持有地上權住宅雖免地價稅，但須繳納地租金，計算方式為申報地價的3.5％，其中固定2.5％以得標當年地價為基準，其餘1％則隨每期申報地價進行調整。

何世昌直言：「地租會比地價稅貴上非常、非常多。」地價稅通常從數千元到1、2萬元不等，地租往往動輒數萬，甚至到數十萬元；若是公告地價大幅調漲，更會明顯拉升地租金價格，過去也不乏因此而引發爭端的案例。

鐘少佑另外指出，地上權住宅在管理、修繕等開銷與一般房屋無二致，但年限到期，就必須拆除或交還地主，後期修繕支出可能成為難以回收的沉沒成本。

持有成本方面，地租金負擔明顯高於地價稅，所有權住宅較具優勢。

ROUND3 貸款配套

成數與利率，如何規劃最佳財務槓桿？

貸款成數方面，所有權住宅一般可貸7成以上，地上權住宅則落在5成左右。利率方面，所有權房屋常落在2.3至2.5%，而地上權房屋超過3%則是常見的，且不論是否為首購族。

地上權又分為「地上權」與「使用權」兩種類型：前者擁有房屋所有權，買家可自行向銀行貸款，條件較好；後者只有使用權，須由建商先向銀行貸款再轉貸給購屋者，條件較差。

「大部分銀行都不是這麼看好地上權產品。」鐘少佑指出，當抵押品非主流，去化能力勢必較差，核貸成數自然有所差距；加上地上權住宅價值會隨年限逼近而遞減，到了第2手、第3手，貸款條件還會跟著縮水。貸款條件方面，地上權住宅成數較低、利率較高，所有權住宅較具優勢。

ROUND4 年限價值

權利倒數計時？換角度看資產「使用生命週期」

不同於一般房屋產權永久存在，地上權住宅的土地有使用年限。早期大多為50年，法規修改後近期推案延長至70年。但應注意的是，年限起算時間點並非從住戶入住算起，而是從建商取得土地、簽約得標時開始計算。

這樣的「倒數計時」，直接反映在房價與市場接受度上。鐘少佑指出，地上權住宅權利存續期間有限，剩餘年限越短，價值自然越低。「一間只剩10年的住宅，再不久就要交回地主，這時你願意付的價格，或許就不是數學公式算得出來的了。」

年限到期後，多數情況下土地和房屋須無償歸還所有權人。少部分案件中，所有權人可能依殘值買回，或原建商有優先續約權。「目前台灣尚未出現地上權到期的狀況，所以結果如何，還需要觀察。」鐘少佑說。

使用年限方面，地上權住宅價值隨年限遞減，有傳承需求的族群尤須審慎評估，所有權住宅較具優勢。

ROUND5 轉手動能

區段優勢與年限，決定你的退場增值力

一路比較下來，能看到地上權住宅雖然有價格優勢，但貸款條件、地租與使用年限，都是隱形成本。但這也不代表地上權住宅不受歡迎。何世昌表示，景氣好、房價漲的時候，地上權住宅通常都可以賣得不錯；但要是景氣不好時，挑戰也就不免嚴峻。

地上權房屋的轉售價格，必然受剩餘年限影響，但何世昌指出，這不代表一定賠錢。以台北市地上權建案『京站花園廣場』為例，首賣總價偏低，但隨著台北市房價上漲，現在轉售價格早已大幅走高。

不過轉售仍有一定困難度。鐘少佑指出，銀行貸款條件較差導致買方稀缺，賣方議價權力受限，容易形成買方市場。

轉手難度方面，地上權住宅因貸款條件較差、買方稀缺，議價空間受限，所有權住宅較具優勢。

ROUND Final

地上權：一條通往精華區的居住新捷徑

5局打完，所有權在持有成本、貸款條件、年限與轉手流動性上全面勝出；地上權唯一的優勢，是總價門檻。

但這個優勢並非沒有意義。何世昌指出，若價格落在所有權的6到7折之間，市場接受度其實不差；鐘少佑則表示，折價幅度夠大、有精華區置產需求、或是單身族頂客族等無傳承需求的族群，地上權仍值得列入考量。

地上權住宅提供的，是一種取捨，用年限與流動性，換低門檻入主精華區。這筆交換划不划算，取決於你自己的生活規劃。