桃園「可負擔住宅」陷入泥淖！使用權住宅還是所有權？民眾搞不清
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
桃園市推動「可負擔住宅興辦管理自治條例」，但內政部部次長董建宏卻直言，可負擔住宅介於社會住宅與一般住宅之間，涉及容積獎勵、信託機制、融資貸款及轉售管理等議題，仍需跨部會進一步研議。不動產估價師也直言，雖然桃園市府堅稱「運用信託機制，讓房地產權完全屬於買方」，但這就像是納骨塔一樣，權利人可能拿到的只是房屋使用憑證的住宅。
可負擔住宅到底買到什麼？估價師先拆解三種住宅權利
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，先搞清楚所有權住宅、使用權住宅、地上權住宅的定義：
1、所有權住宅：土地有所有權，建物有所有權之住宅，屬有房有地之住宅。權利人會有土地所有權狀、建物所有權狀。
2、地上權住宅：土地無所有權（可能基於地上權或其他合法占有權源）、建物有所有權之住宅，屬有房無地之住宅。權利人會有建物所有權狀，但是無土地所有權狀。
3、使用權住宅：土地無所有權、建物無所有權之住宅，屬無房無地之住宅。權利人可能拿到的是房屋使用憑證的住宅，就像一些納骨塔一樣。
再檢視《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》（草案）第3條第1款規定：「可負擔住宅：指由住都中心取得，依本自治條例規定買賣予符合一定資格者，並辦理信託登記，於特定條件成就後得申請移轉所有權之住宅。」
同條第4款規定：「四、使用管理人：指已完成承購可負擔住宅相關程序，並取得該土地及建築物使用管理權限者。」第5條第1項第2款前段規定：「捐建住宅應於核發建造執照前與本府簽訂協議書，並於領得使用執照後三個月內，完成所有權登記予住都中心。」
此外，第12條規定：「承購可負擔住宅，由住都中心將該土地及建築物辦理信託登記於指定信託業者名下，其承購人於所有權移轉前，有該信託財產使用管理權限。」
信託登記後誰才是主人？住都中心還是承購人引爭議
陳碧源指出，這也代表，縱使是信託財產，在土地登記及建物登記的信託財產登記名義人是該受託之信託業者，但是信託財產的信託人（一般解讀是實質上所有權人）是住都中心？抑或是承購人？依法（草案）應該在具一定條件成就前，信託財產信託人（實質所有權人）應該都還是住都中心。
因此，承購人買的既沒有房屋的土地所有權，也沒有建物所有權，當然就是使用權住宅。
再來檢視【桃園市政府可負擔住宅買賣契約書（草案）】，第一條開宗明義載明：「可負擔住宅係依《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例 》規定，由桃園市住宅及都市更新中心出售予符合資格之買方，並辦理信託登記，由買方取得該土地及建築物之使用管理權限，且於條件成就後得申請移轉所有權之住宅。」
從上面字義解讀，買方或承購人買到的就是一個「土地及建築物之使用管理權限」。此外，如果買的是或移轉的是所有權的話，又何必約定第六條約定「信託使用管理權」，以及約定只是移轉第七條的附條件移轉所有權；與約定第十一條賣方不履行移轉所有權時，可以違約或解除契約？
陳碧源說，學過民事法及土地登記法例的人，會知道不動產移轉的契約，有分為債權契約、以及物權契約，在債權契約沒有過渡到物權契約，以及順利完全移轉登記之前，特別是所有權，一切都是空談。
至於第七條的申請辦理所有權移轉，了不起就是一個在債權契約的請求權基礎的附條件買賣條款。在幾十年後，只要賣方（桃園市政府、桃園市住都中心）不履行「買方得向賣方書面申請解除可負擔住宅管制，並辦理所有權移轉」的義務的話，買賣雙方簽訂的債權契約轉換到物權契約以及所有權登記的話，頂多賠買方房地總價款的15％，就仍可以拿走絕大多數的所有權未來可期或當時可期利益。
官方稱「永久居住權」 與自治條例、QA內容是否一致
陳碧源也揭露，桃園市住都中心的【好居住好生活可負擔住宅－Ｑ＆Ａ】第4頁Q7提到「這也與過去「合宜住宅」不同；合宜住宅可登記完整產權，可負擔住宅則採「居住權與產權分階段取得」設計，在永久居住期間並無完整產權。」
第18頁Q43提到：「可負擔住宅採信託管理制度，由桃園市住都中心持有住宅所有權，承購人享有永久居住權。」
桃園市府聲稱承購人買的就是永久居住權，但對照QA內容，是否和與自治條例（草案）或買賣契約書（草案）一不一致？陳碧源說，從現行的公開資料可以發現，承購人買的就是使用權住宅。
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