爸爸留下房子「共同繼承」最公平？專家提2步驟：降低爭產、還能替媽媽留養老金

文／謝曉菁

家人過世後留下房產，究竟該由所有繼承人共同持有，還是集中由一人繼承？富邦人壽保險業務余俊德指出，不少家庭為了追求「公平」，或為了避免傷感情，往往選擇讓所有法定繼承人共同繼承房產，但這樣的安排看似公平，實際上卻可能為未來埋下爭議，甚至衍生共有房產難以處分、家族訴訟等問題。

余俊德分享，他時常遇到的案例，大多是「父親過世，留下老房子，目前由母親與長子同住，而兩位女兒已出嫁」等狀況。他說，家屬往往會詢問房子究竟該由誰繼承，或是否由所有人共同繼承比較公平。

對此，余俊德表示，選擇共有房地產雖然符合多數人的直覺，但未來只要其中一位共有人有資金需求，想出售持分、設定抵押，甚至下一代再度繼承後，共有人數持續增加，都可能讓房產難以管理與處分，增加家族紛爭風險。

針對這類情況，余俊德建議，可趁家庭成員仍有共識時，透過「兩步驟」規劃，降低日後爭議。第一是由母親透過「協議分割繼承」，在所有繼承人同意下，由母親單獨繼承房屋。余俊德表示，因屬繼承程序，依法不涉及土地增值稅及契稅。

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第二步則是由母親透過二親等買賣方式，將房屋出售給經濟穩定的孩子。余俊德說明，若其中一名孩子具備穩定收入，且原先就與媽媽同住，可以透過向銀行貸款購屋的方式，讓購屋款項直接成為母親的退休資金來源。

余俊德分析，這樣的安排具有三項優點。首先，房屋剛完成繼承，土地公告現值重新計算，在特定情況下土地增值稅負擔相對較低。不過，他提醒，若屬舊制課稅案件，仍須於隔年5月申報財產交易所得；若適用房地合一稅制，則須依規定於出售後30日內完成申報。

其次，透過買賣取得的資金，可作為母親退休生活及醫療照護的現金流，避免「有房卻沒現金」的情況發生，也能減輕子女未來照顧父母時的經濟壓力。余俊德也建議，可以視家庭需求，搭配保險規劃及指定受益人，提升資產傳承效率。

第三，余俊德認為，房屋若在母親生前即透過合法買賣轉換為現金，未來遺產內容將不再是房屋本身，有助於降低後續因房產分配或特留分衍生的爭議。

最後，余俊德提醒，家人離世後，除了面對悲傷情緒，繼承程序也涉及法律、稅務及時間限制，若能及早做好資產與傳承規劃，不僅有助於降低家族糾紛，也能讓資產更有效運用。

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