南科題材效應退燒 台南房市「漲多必修」？
好房網News記者李彥穎／台北報導
台南曾是全台房市的「漲幅之王」，但在歷經多年的高速成長後，近期正式進入結構性轉變。根據台南市政府最新發布的「住宅價格指數報告書」顯示，台南全市年變動率下修至-4.64%，其中以仁德區、南科區域及新市區，跌幅最高，顯示房價已從題材炒作往「合理性」方向移動。
根據台南市政府最新發布的「住宅價格指數報告書」，仁德區年跌幅達7.16%，為全市最高，其次為南科區域，約下跌7.09%，新市區也下跌7.08%，善化區跌幅6.96%也相當顯著。
台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州分析，善化區主因是基期低，漲多回吐及投資客退場，新案供給量過多；而新市區則是因南科題材效應退燒、投資客退場，且價格隨善化連動下修。這種「南科核心區陷入盤整」的現象，主因在於單價飆升過快導致自住客產生恐高心理，市場正處於去泡沫化的關鍵期。
在蛋白區與高鐵特區方面，修正幅度同樣顯著。仁德區年變動率達－7.16%，高居各區之冠。林利州說，仁德區屬於蛋白區，因新建案供給前期量大，導致投資客心態鬆動而降價出售，顯示房價正往「合理性」方向移動，但目前仍受到東區與歸仁的外溢影響。
傳統精華區與熱門重劃區亦無法倖免，例如，安平區年變動率為－3.42%。林利州表示，安平區基本面強，具備海景宅、生活機能成熟及豪宅撐場等優勢，但因房價已來到高基期，加上受限貸政策影響且買氣保守，正處於「高檔整理」階段。尤其是五期重劃區的大坪數物件因總價高，受打擊最重，賣方需加大讓利幅度才能促成交易。
值得一提的是，擁有三井Outlet題材的歸仁區跌幅僅1.96%，是全市跌幅最低的區域。林利州指出，歸仁區的新建案推案供給量大，受政策影響，房價短期容易下修，但因投資客換手、自住客進場，使得交易量增溫。
林利州建議，目前有意進場的購屋者，可多觀察市面上「住宅價格指數」的變化，以掌握市場脈動。隨著投資客全面退場，市場正轉向由自住客主導的下半場。對於購屋者而言，透過精準的數據分析與區域機能對比，將更有機會找到具長期價值的目標。
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