人口非關鍵！淡海新市鎮發展盲點怎突破？在地專家從青埔解析
好房網News記者林和謙／新北報導
從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，或許能突破盲點！新北市議員陳偉杰長期關注淡水發展，他說，自己經常被問到一個問題，「淡海新市鎮人口規模已不小，為什麼市場與大型商場卻始終難以到位」？要回答這個問題，其實可以從桃園青埔的發展模式得到很清楚的對照。
陳偉杰表示，桃園青埔目前常住人口約5萬人，卻能支撐上看15座商場與購物中心，關鍵從來不在「當地人口夠不夠多」，而在於青埔從一開始就不是以「只服務在地人」作為商業定位。不論是 華泰名品城、大江購物中心，或近期進駐的大全聯「社區型百貨」，其核心邏輯都是鎖定外地觀光客、雙北與新竹移入人口，甚至是頻繁往返海外的「空中飛人」。青埔的商業量體，本質上是建立在「跨區域消費」與「目的型消費」之上，而非單純的生活補給。
反觀淡海新市鎮，近年來人口持續移入，住宅量體快速成形，但整體商業與民生機能卻仍停留在「等待人口成熟」的被動思維。陳偉杰指出，尤其在最基礎的民生層面，淡海至今仍缺乏一座現代化公有市場，許多居民必須回到舊市區或鄰近行政區採買，這不只是生活不便，更反映出規劃思維仍停留在「先住再說」，而非「同步打造生活場景」。
更值得深思的是，淡海其實並不缺乏發展商業的條件；陳偉杰說，淡江大橋未來通車後，將直接改變北台灣西側交通動線；淡海輕軌系統已逐步累積運量，淡海具備成為北北基桃休閒節點的潛力。然而，至今我們對淡海商業定位的想像，仍多半停留在「滿足在地居民需求」，卻很少跳脫框架，去思考淡海是否能像青埔一樣，成為吸引外來人流的消費目的地。
陳偉杰分析，青埔的經驗清楚告訴我們，商場之所以能存活，靠的不是單一社區的人口，而是交通可達性、區域定位與清楚的商業角色分工；華泰名品城是觀光型、A19是轉運與生活型，大江購物中心則是家庭休閒型，各自服務不同族群，彼此並非零和競爭。反觀淡海新市鎮，目前既沒有一座具規模的現代化市場作為生活核心，也缺乏一個明確的商業旗艦，能讓外地民眾「為了淡海而來」。
陳偉杰認為，淡海新市鎮當前最大的問題，不是「人口不夠」，而是缺乏清楚的發展格局與決策魄力。如果只用傳統思維，等人口自然成熟、等投資人自行上門，那淡海永遠只能是一個大型住宅區，而不會是一個真正完整的城市節點。淡海新市鎮是否要進入下一個發展階段，取決於新北市府是否願意跳脫保守思維，用更大的尺度重新定位淡海的角色。市場不是配角，商場也不是附屬品，而是形塑生活、吸引人流、創造就業的關鍵引擎。現在需要的，不是再多一點觀望，而是清楚的方向、整合的規劃，以及敢於拍板的決心，唯有如此，淡海才能真正從「新市鎮」走向「旗艦城」。
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