央行微鬆綁、民眾吃得到嗎？銀行鑑價先砍一成 後面有2大挑戰
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
2024年9月中央銀行實施第七波選擇性信用管制以來，房市交易快速降溫，央行第一季理監事會鬆綁全國自然人第二戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成。房仲全聯會理事長王瑞祺認為，央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，也代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。
王瑞祺指出，此次第二戶貸款成數提高一成，對正處於換屋階段的民眾而言，確實可在一定程度上減輕資金壓力，貸款成數提高，等同於自備款負擔下降約一成，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也可減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
不錯，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足，他建議，央行應進一步將第二戶貸款成數提高至8成，才能真正發揮政策效果。
首先，目前銀行鑑價普遍先砍一成，實際貸款效果已打折扣。王瑞祺指出，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。
與市場慣性落差 換屋族仍有一至兩成資金缺口
其次，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「八成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置。然而在現行政策下，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有一至兩成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求、有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。
第三，市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺進一步指出，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅三成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。
例如台中豪宅門檻是4000萬元，有人兩年前購買時預售價3800萬元，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，貸款成數便從簽約時約定的八成掉到三成，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鏈問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
房市回穩仍待更全面調整
王瑞祺指出，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。
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