你家房子是資產還負債？銀行鑑價曝光：地段外還看這些事

文／林喬慧

根據內政部不動產資訊平台統計，全國屋齡逾30年老屋達500多萬戶、空屋98萬戶、待售新成屋11.2萬戶，三項數據皆創歷史新高。中央氣象署資料顯示，台灣每年約發生4萬次大小地震，老屋樑、柱、牆常因此出現裂縫或45度斜向裂紋，結構安全備受考驗。

建築安全履歷協會與富比士網路科技公司委託遠見民調發現，87.5%民眾認為傳統住宅面臨功能性過時危機，78.6%認為住宅應全面優化升級。調查歸納出七項民眾最期待的升級項目，包括設備與水電管線更新、耐震設計、加大戶內供電容量、強化鋁門窗、廚房升級、地下室通風採光,以及設置匯流排與EMS智慧分流充電系統。

國發會統計顯示，台灣2026年正式邁入超高齡社會，65歲以上人口達470萬人。目前30年以上老屋占全台960萬住宅總存量逾一半，50年以上老屋更突破101萬戶，老屋與人口老化問題交疊。

富比士網路科技公司執行長陳高超指出，在少子化與高齡化的結構下，台灣房市有步入日本M型化的風險。他引述日本不動產經濟研究所分析，由於老屋與餘屋數量過多，核心精華地段因稀有性而上漲，但機能不佳、人口外移的偏鄉房屋恐淪為滯銷資產。

結構技師戴雲發表示，真正的好宅須做到住得舒適、住得安全、住得安心三項標準，包括具備安全結構、通過第三方安全履歷認證,並採用柱中柱、一體箍、系統柱等系統化工法。他認為未來住宅可望增加結構耐震、防水工程、機電系統、居住性能等多項安全履歷標章。

不動產估價師王進祥則觀察到，台灣房市正經歷「住宅價值」的轉變，地段價值與系統價值將雙軌並行。他指出，設備更新、性能較佳的住宅，未來有機會提高估價評分比例。台北富邦銀行副總經理彭德齡補充，銀行鑑價會就地段與實價登錄進行多重評估，外觀、結構耐震程度、建材設備、管線更新與品牌力都是實務上的評估重點。

興合力建築團隊副總經理陳政義表示，該團隊自2022年起投入新一代住宅研發，從地段、外觀、結構、設備到施工規劃進行全面調整，期望回應市場對「功能性過時」問題的疑慮。

面對老屋與高齡人口雙重壓力，如何辨別一戶房子究竟是資產還是負債，已成為購屋族評估的重要課題。